나이스옥션 법원경매 공주 2024타경21596 [1] 충청남도 공주시 계룡면 내흥리 135-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.11.01

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

1) 위치 및 주위환경
대상물건은 충청남도 공주시 계룡면 내흥리 소재 "고비골" 내에 위치하는 부동산(토지,건물,기계기구)으로서, 부근은
단독주택, 창고, 공장, 전원주택 등이 산재하는 산간 농촌지대로서, 주위환경은 보통임.
2) 교통상황
본건까지 차량진입 가능하며, 대중교통시설 및 산업도로 등으로의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통
사정은 보통임.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상태
■ 일련번호 2) 가장형의 완경사 토지이며, 공업용 건부지로 이용중임.
■ 일련번호 4) 세장형의 완경사 토지이며, 공업용 건부지로 이용중임.
■ 일련번호 6) 부정형의 완경사 토지이며, 공업나지 상태임.
■ 일련번호 8-10) 부정형의 완경사 토지이며, 공업용 건부지로 이용중임.
2) 인접 도로상태
일련번호 2,6,8) 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며, 공히 일단의 토지로서, 일련번호 2,6,8)을 경유하여
진입 가능함.
3) 토지이용계획 및 제한상태
공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 및 현상
■ 일련번호 1) 경량철골조 조립식스레이트지붕 1층 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하실 건으로서,
1층 - 외벽 : 판넬마감, 내벽 : 우레탄 등 마감,
지층 - 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 몰탈위 우레탄 등 마감.
■ 일련번호 3) 경량철골조 조립식스레이트지붕 단층 건으로서,
외벽 : 판넬마감, 내벽 : 합판위 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
■ 일련번호 5) 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건으로서,
5-1, 5-2) 내.외벽 : 판넬마감.
5-3) 구조 : 조적조 슬래브지붕, 외벽 : 판넬마감, 내벽 : 우레탄 및 일부 판넬 등 마감.
5-4) 외벽 : 적벽돌, 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
■ 일련번호 7) 철골.철근콘크리트구조 및 일반철골조 단열판넬지붕 3층 건으로서,
외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 판넬, 내장인테리어, 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
2) 이용상황
■ 일련번호 1) 저온창고로 이용중임.
■ 일련번호 3) 숙소로 이용중임.
■ 일련번호 5) 5-1,5-2) 공장, 작업장, 건조실 등으로 이용중임.
5-3) 저온창고로 이용중임. 5-4) 기계실로 이용중임.
■ 일련번호 7) 1층 공장, 2층 사무실 및 직원식당, 3층 숙소 등으로 이용중임.
3) 부대설비
용도에 따라 기본적인 급.배수, 위생, 전기설비 등이 구비되어 있으나, 장기간 방치되어 점검 및 수리가 요구됨.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 충청남도 공주시 계룡면 내흥리 135-1번지외 4필지상 건물 내.외부에 소재하며, 식품가공, 냉장,
숙성, 건조 등을 위한 기계기구로서, 충청남도 공주시 계룡면 내흥리 135-1번지외 건물 내.외부에 위치하고,
현상 및 관리상태 등은 기준시점일 현재 기호 1-7)은 보통이하이고, 기호 8-16) 보통임.

공작물의 현상

지상에 제시외건물이 다수 소재하여 당해 토지에 영향을 미치고 있음.

기타참고사항

■ 임대관계는 미상임.
■ 공부와의 차이(토지, 건물, 기계기구) 등은 "감정평가의견 - 그 밖의 상항" 참조
■ 장기간 생산중단 등으로 관게인이 부재하여 건물 및 기계기구 일부는 점검, 수리, 보수, 교체 등이 요구되는
수준임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록6,10 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경21596 (1)

소재지: 충청남도 공주시 계룡면 내흥리 135-1 (신주소: 충청남도 공주시 고비고개길 35)

용도: 공장 (현재 저온창고, 숙소, 공장, 작업장, 건조실, 기계실, 사무실, 직원식당 등으로 복합적으로 이용 중)

감정가: 2,238,170,410 원

토지 면적: 3933.00 ㎡ (약 1189.73 평)

건물 면적: 2174.51 ㎡ (약 657.76 평)

건물 제시외 면적: 1577.80 ㎡ (약 477.29 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO (한국농수산식품유통공사)

주요 특징: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

대상 물건은 충청남도 공주시 계룡면 내흥리 소재 "고비골" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 창고, 공장, 전원주택 등이 산재하는 산간 농촌지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 진입이 가능하며, 대중교통 시설 및 산업도로 등으로의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 현황:

전체 토지 면적은 3933.00 ㎡이며, 대부분 완경사 지형으로 공업용 건부지 또는 나지 상태로 이용 중입니다.

일련번호 2, 6, 8번 토지는 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 토지는 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역 - 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 1999년 6월 4일 접수된 농수산물유통공사의 근저당권입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액:

등기부상 채권 총액은 약 24억 9천만원에 달합니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었으며, 구체적인 점유 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 공주시는 충청남도의 주요 도시 중 하나이나, 대상 물건의 소재지는 산간 농촌 지역으로 공업 시설 및 농경지가 혼재된 곳입니다.

주변에 산업 도로 접근성은 양호한 편이나, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 지역 상권 형성은 제한적입니다.

인근에 유사한 공장, 창고 등의 산업 시설이 산재해 있어, 산업적 수요에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

소재지가 산간 농촌 지역에 위치하므로, 대규모 상업 시설, 종합병원, 교육 시설 등은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경은 전원주택 및 농경지가 혼합된 형태로, 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요:

목록 6번과 10번 토지는 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 낙찰 무효 처리되어 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 매수자는 이 점을 반드시 숙지하고 사전에 준비해야 합니다.

제시외 건물:

총 1577.80 ㎡에 달하는 다수의 제시외 건물이 존재합니다. 이는 철거 또는 별도의 법적 절차를 필요로 할 수 있으며, 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

건물 및 기계기구 상태:

장기간 방치로 인해 건물 및 기계기구 일부의 노후화가 심각하여 점검, 수리, 보수, 교체가 시급한 수준입니다. 따라서 상당한 규모의 자본 투자가 필요할 수 있습니다.

가축사육제한구역:

대상 토지는 모든 축종에 대한 사육이 제한되는 가축사육제한구역에 해당합니다. 이는 향후 축산업 관련 용도로의 개발 시 제약 사항이 될 수 있습니다.

임대 관계 미상:

임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 즉, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었으나, 숨겨진 임차인이나 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

혐오시설 유무:

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 소재의 공장용지 및 관련 건물 일괄 매각 건으로, 감정평가액은 약 22.4억원입니다.

토지 및 건물 면적이 상당하며, 저온창고, 공장, 숙소 등 다양한 산업 활동을 위한 기반 시설이 구축되어 있습니다.

그러나 장기간 방치로 인한 시설 노후화, 다수의 제시외 건물 존재, 농지취득자격증명 필요 등 권리관계 및 행정적 제약 사항이 존재합니다.

따라서 본 물건의 매수를 고려하는 투자자는 이러한 제반 사항을 충분히 인지하고, 시설 보수 및 정비에 상당한 추가 비용과 시간을 투입할 계획을 세워야 합니다.

1.7. 투자 포인트

산업 지역 내 위치:

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 산업 시설로서의 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

대규모 토지 및 건물:

총 3933.00㎡의 토지와 2174.51㎡의 건물 면적은 다양한 산업 활동에 활용될 수 있는 규모를 제공합니다.

기존 시설 활용 가능성:

저온창고, 공장, 숙소 등 기존에 구축된 시설들을 일부 활용하여 초기 투자 비용을 절감하고 신속한 사업 개시를 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,238,170,410원입니다.

명백하게 인수해야 할 권리나 보증금은 없으나, 제시외 건물 처리 비용, 시설 보수 비용, 농지취득자격증명 취득 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건 현황, 낙찰 희망자의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.