나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1257 [1] 충청남도 공주시 계룡면 기산리 산109-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청남도 공주시 계룡면 기산리 소재 '기산저수' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 자연림 및 농경지 등으로 형성된 산림지대이며, 기호(2,3)은 충청남도 공주시 계룡면
중장리 소재 '중장삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 농경지 등으로
형성된 국도변 상가지대임.

교통상황

·기호(1) : 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 다소 불편시 됨.
·기호(2) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

·기호(1) : 부정형의 완경사지로서, 현황 '자연림' 및 '일부 분묘'로 이용중이며,
·기호(2) : 부정형의 평지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

·기호(1): 본건 북동측으로 시멘트 포장 도로에 접하며,
·기호(2): 본건 북서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·기호(1):보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
·기호(2):계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육
제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
접도구역<도로법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 건물로서,
·외벽 : 징크판넬 및 강화유리 마감 등,
·내벽 : 인테리어 마감 등,
·바닥 : 타일 마감 등,
·창호 : 새시창호 등임.

이용상태

현황 '근린생활시설'로 이용중으로서, 복층 구조임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 시스템에어컨 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계는 미상임.

·본건 기호(3) 건물과 연계하여 별지 '사진용지'와 같이 건물의 효용을 높이기 위한 가정용
태양광설비 및 데크 등은 건물에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

연고미상의 분묘 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 공주지원 2024타경1257 (1)

소재지: 충청남도 공주시 계룡면 기산리 산109-3

용도: 근린시설 (건물), 자연림/농경지/상업용 건부지 (토지)

감정가: 104,274,000원

토지면적: 5,793.00㎡ (약 1,752.8평)

건물면적: 0.00㎡ (개요 정보 상)

* 참고: 건물 감정평가요항표 상에는 '기호(3)'으로 명시된 일반철골구조의 단층 근린생활시설 건물이 현황 '근린생활시설'로 이용 중이며 복층 구조로 기재되어 있어, 제공된 기본 정보의 건물 면적 0.00㎡와는 상이함. 현황 조사가 필요함.

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 기호(1) 토지: 충청남도 공주시 계룡면 기산리 소재 '기산저수' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림 및 농경지 등으로 형성된 산림지대입니다.

* 기호(2,3) 토지/건물: 충청남도 공주시 계룡면 중장리 소재 '중장삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 국도변 상가지대입니다.

* 교통상황

* 기호(1) 토지: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 다소 불편시 됩니다.

* 기호(2) 토지/건물: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

* 도로상태

* 기호(1) 토지: 본 건 북동측으로 시멘트 포장 도로에 접합니다.

* 기호(2) 토지/건물: 본 건 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 준보전산지입니다.

* 기호(2) 토지/건물: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 접도구역, 하수처리구역입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

* 토지: 2018-11-06 합동새마을금고 근저당권 (을1)

* 건물: 2020-07-31 합동새마을금고 근저당권 (을1)

* 말소 예정 권리

* 본 경매 절차의 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 을1~을6, 갑3~갑6 등)

* 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 지상분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지 있음"으로 기재되어 있습니다.

* 분묘기지권은 등기부상에 명시되지 않는 경우가 많으며, 법률상 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 될 수 있습니다. 연고 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상. 본건에는 등기부상 확인되는 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수되는 보증금이 없어 권리관계 상 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 상권

* 본건 소재지는 국도변에 위치하며, 근린생활시설과 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. 건물(기호3)은 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 지역에는 '중장농촌체험휴양마을' 등이 있어 농촌 체험 활동과 관련된 시설이 있습니다.

* 제공된 정보 및 검색 결과에서는 특정 혐오시설에 대한 명확한 언급은 없습니다. 다만, 과거 공주 지역 내 일부 혐오시설(분뇨처리장, 재활용선별시설) 유치와 관련하여 지역 내 논란이 있었던 사례가 있습니다.

* 생활정보

* 충청남도 공주시 계룡면 지역으로, 계룡산 국립공원 등 자연 환경과 인접해 있습니다.

* 교통은 기호(1) 토지는 다소 불편, 기호(2) 토지 및 건물은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 국도변 상가지대에 일부 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건 외에 '2025타경84'와 같은 다른 경매 사건이 등기부에 존재하여 중복 경매 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 다른 채무와 공동으로 담보 설정되었을 가능성이 있습니다.

* 분묘기지권: 연고 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 낙찰 후 법적 분쟁 또는 이장 비용 발생 등의 추가적인 부담이 발생할 위험이 있습니다. 이로 인해 최저매각가격에 제한이 있었던 것으로 파악됩니다.

* 토지이용 제한:

* 기호(1) 토지는 보전관리지역, 준보전산지로 개발 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 기호(2) 토지는 계획관리지역 내 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되어 도로 관련 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 면적 표기 불일치: 제공된 개요 정보상 건물 면적이 0.00㎡로 기재되어 있으나, 건물 감정평가요항표 상에는 '근린생활시설' 건물이 존재하고 이용 중인 것으로 명확히 기재되어 있습니다. 이는 실제 현황과 다를 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 정확한 건물 규모 및 상태를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 국도변 상가지대와 자연 녹지가 혼재된 지역에 위치한 토지 및 근린생활시설 건물입니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 연고 미상의 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 중복 사건 및 공동담보의 존재, 토지이용계획 상의 제한 사항 등은 주의 깊게 검토해야 할 잠재적 리스크 요소입니다. 또한, 제공된 기본 정보와 감정평가서 상의 건물 면적 표기 불일치는 반드시 현장 확인을 통해 해소되어야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 근린생활시설 용도로 활용 가능한 건물과 토지.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 국도변 상가지대 인접지로 잠재적인 사업 및 상업 가치를 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 책정되었습니다.

* 본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 분묘 관련 추가 조사 및 처리 비용, 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성, 주변 시세, 향후 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 필요합니다. 인수되는 임차보증금이 없으므로, 투자자의 수익률 목표 및 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.