나이스옥션 법원경매 대전 2023타경9238 [1] 대전광역시 유성구 문지동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2023.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 문지동 소재 "문지택지개발지구" 내에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택 및 상가 혼용지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호임.

형태 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서 현황 "주상용(다가구주택등)"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 11m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2016-08-23), 지구단위계획구역(2016-08-23)(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 소로1류(폭 10m-12m)(2016-08-23)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2016-08-23)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(2017-10-18)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서 (사용승인일자 : 2017년 10월 17일)
외벽 : 화강석, 판넬 등 마감.
내벽 : 타일 및 벽지, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 "주상용(다가구주택 등)"으로 이용 중임.

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수시설 등이 되어 있고 도시가스 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 기호(2) 일반건축물대장상 1층의 면적은 증축 면적(2018.6.27.일 50.23㎡)을 포함하여 평가하였는 바, 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상이며 본건 기호(2) 일반건축물대장에는 위반건축물로 등재되어 있는 바, 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-누다락, 옥탑(계단실)포함
-일반건축물대장상 1층의 면적은 증축 면적(2018.6.27.일 50.23㎡)임
-건축물대장상 위반건축물 등재있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경9238 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 문지동 640-5

용도: 다가구주택

감정가: 1,628,634,200원

토지면적: 277.60㎡ (약 83.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 339.26㎡ (약 102.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일자: 2017년 10월 17일

주요 특징: 일반건축물대장상 1층 면적 증축(2018.6.27.일 50.23㎡) 포함, 건축물대장상 위반건축물 등재

2. 입지조건

주위환경: 대전광역시 유성구 문지동 소재 "문지택지개발지구" 내 위치. 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통: 본건까지 제반 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

도로: 본건은 북측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 11m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 지역균형개발및중소기업육성미분류, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

말소기준권리:

을11 (토지): 2017-10-25 접수, 근저당권, 제이비우리캐피탈주식회사, 1,020,000,000원

을1 (건물): 2017-10-25 접수, 근저당권, 제이비우리캐피탈주식회사, 1,020,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. 인수 가능성이 있으므로 확인 필요.

임차인 현황:

* 허 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-12-22, 확정 2017-12-22, 배당신고 2023-10-31, 대항력 없음, 비고: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-07-11, 확정 2022-07-01, 배당신고 2023-11-01, 대항력 없음, 비고: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-05-04, 확정 2018-04-16, 배당신고 2023-11-07, 대항력 없음, 비고: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-10-30, 확정 2017-10-23, 배당신고 2023-11-07, 대항력 없음, 비고: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 석 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-12-28, 확정 2018-12-11, 배당신고 2023-10-30, 대항력 없음, 비고: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-11-24, 확정 2017-11-24, 배당신고 2023-11-02, 대항력 없음, 비고: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고 정보 없음, 대항력 없음, 비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (단, '미배당 보증금 매수인 인수' 표기로 인해 실제 인수 금액 발생 가능성 있음)

총 권리분석 요약: 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 임차인 관련 '미배당 보증금 매수인 인수' 문구와 '0원' 보증금이라는 상반된 정보, 그리고 명시되지 않은 지상권 등은 매수인이 인수할 수 있는 잠재적 위험이므로 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 대전 대덕연구개발특구 내 문지택지개발지구에 위치하여 연구기관, 기업 종사자 등의 배후 수요가 기대됩니다.

주변 시설: 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교통 및 편의시설: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 근린생활시설로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 대전 과학기술대학교, KAIST 등 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

주변 시설 (혐오시설): 일반적인 지도 검색 결과, 해당 물건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 연구/상업 시설 위주로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 시정 명령, 이행강제금 부과 등 행정 처분 및 재산권 행사 제한의 위험이 있습니다.

건축물 현황: 1층 면적 증축(50.23㎡) 부분이 평가에 포함되었으므로, 건축물대장과의 차이 및 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 관련 인수 위험: 임차인들의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 '미배당 보증금 매수인 인수' 표기가 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 기타 채무가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 전 가장 면밀한 조사가 필요한 부분입니다.

미확인 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 해당 지상권의 존재 여부 및 내용이 명확히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 우수한 입지 조건과 연구개발특구 내 배후 수요를 갖춘 다가구주택입니다.

다만, 위반건축물 등재, 건축물 면적 관련 특이사항, 그리고 임차인 관련 잠재적 인수 위험이라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사 및 해결 방안 마련이 선행된다면, 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대덕연구개발특구 중심부의 입지로 풍부한 배후 수요 확보.

* 다가구주택으로서 다양한 임대 수익원 창출 가능성.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,628,634,200원

본 물건은 위반건축물, 임차인 관련 불확실성 등 중대한 위험 요소를 포함하고 있어, 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. '미배당 보증금 매수인 인수'와 '0원' 보증금이라는 상반된 정보와 위반건축물로 인한 잠재적 부담을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준인 1,140,000,000원 ~ 1,300,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 실제 인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 비용이 있다면 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.