나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51445 [2] 충청북도 괴산군 청안면 장암리 산32-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51445 [2] 충청북도 괴산군 청안면 장암리 산32-1 임야 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매7계 2025타경51445 | 소재지: 충청북도 괴산군 청안면 장암리 산32-1 | 감정가: 420,680,000원 | 최저가: 294,257,000원 | 용도: 임야

1. 청주지방법원 2025타경51445 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51445 (2)

소재지: 충청북도 괴산군 청안면 장암리 산32-1

용도: 임야

감정가: 420,680,000원

토지면적: 52,585.00㎡ (약 15,907.41평)

토지 지분율: 5258500

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채권자: 유OO

특이사항: 분묘기지권 (소유자 미상 분묘 및 묵묘 소재, 분묘기지권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 분묘 소재로 인한 제한 가격임.)

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 괴산군 청안면 장암리 산32-1에 위치하며, 일련번호 2와 3으로 구분되어 감정평가 되었습니다.

일련번호 2는 괴산군 청안면 장암리 소재 "장암2리 마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 무난시 됩니다. 토지는 급경사의 부정형 자연림 상태이며, 토지 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호 3은 증평군 도안면 석곡리 소재 "연병호항일역사공원" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량 진출입이 다소 어려우나, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됩니다. 토지는 완경사의 부정형 자연림 상태이며, 지적도상 맹지입니다.

증평군 도안면은 최근 지역 활력타운 조성, 기초생활거점 조성 사업 등을 통해 생활 인프라 개선 노력이 이루어지고 있으며, 이는 주민 생활 여건 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 괴산군 청안면 또한 주민자치센터 운영, 복지시설 등이 마련되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자는 유OO입니다. 소유자는 이OO이며, 채무자는 주OO입니다.

권리분석 상 가장 큰 특징은 특이사항 및 주의사항에 명시된 분묘기지권 관련 사항입니다. 소유자 미상 분묘 및 묵묘가 다수 소재(약 2기 + 약 5기 추정)하고 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 경매 최저매각가격이 제한된 것으로 파악됩니다 [cite: Provided text]. 이는 향후 토지 활용에 있어 중요한 고려사항이 될 수 있습니다. 말소기준권리 등 자세한 사항은 추가적인 권리분석을 통해 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 자연림 상태의 임야로, 일반적인 상업용 부동산과는 다른 특성을 가집니다. 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

증평군 도안면 지역은 귀농·귀촌인, 청년 농부, 은퇴자 등을 위한 복합타운 조성 등 생활 인프라 확충 사업이 진행 중이거나 계획 중에 있어, 향후 지역 경제 활성화 및 인구 유입 가능성이 있습니다. 그러나 해당 물건지의 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다. 괴산군 청안면 지역은 주민자치센터, 복지시설 등이 운영되고 있으며, 군 단위의 농업 관련 지원 및 지역 특산물 판매(괴산장터) 등이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

일련번호 2(괴산군 청안면)는 '장암2리 마을회관' 남측 인근에 위치하며, 차량 진출입 및 간선도로 접근성이 무난한 편입니다. 일련번호 3(증평군 도안면)은 '연병호항일역사공원' 북동측 근거리에 있으며, 차량 진출입이 다소 어려우나 근거리 간선도로 및 버스정류장이 있습니다.

증평군 도안면 지역은 기초생활거점 조성 사업을 통해 실버향센터, 문화센터 리모델링, 체육마당, 건강쉼터 조성 등이 추진되어 주민들의 생활 편의 및 복지 증진이 기대됩니다. 또한, 괴산군 청안면 지역에도 주민자치센터, 복지시설 등이 운영되고 있으며, 일부 지역은 도보 이용 가능한 학교 및 편의시설 접근성이 언급된 바 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 다수의 분묘 소재로 인한 분묘기지권 문제입니다. 소유자 미상 분묘 약 7기 이상이 추정되며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 소유권 행사 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다 [cite: Provided text]. 이로 인해 최저매각가격 또한 제한되었습니다.

또한, 일련번호 3 토지는 지적도상 맹지이므로 차량 및 보행자 접근성이 제한적일 수 있습니다. 일련번호 2 토지는 계획관리지역 및 농림지역 등 2개 이상의 용도지역에 속해 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다. 인접 토지와의 경계가 다소 불분명하다는 점도 측량 등 추가 확인이 필요할 수 있는 사항입니다.

괴산군 자원순환센터(소각시설)가 괴산군 괴산읍에 위치하나, 본건 소재지인 청안면과는 거리가 있어 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 괴산군과 증평군에 걸쳐 있는 임야로서, 자연림 상태이며 일부 지역은 개발 가능성이 있는 용도지역(계획관리지역)에 포함됩니다. 그러나 현재로서는 분묘기지권 문제, 맹지, 복합 용도지역 지정 등으로 인해 토지의 활용 가치가 제한적입니다. 다수의 분묘로 인한 법적 불확실성과 최저매각가격의 제한은 투자자에게 신중한 접근을 요구합니다. 장기적인 관점에서 분묘 문제를 해결하고 토지 이용 계획을 수립할 수 있다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 단기적인 투자 수익보다는 현 상태의 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

분묘 문제로 인해 경매 최저가가 조정되었을 가능성이 있어, 향후 분묘 이장 또는 관련 협의가 원활히 이루어질 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

일련번호 2 토지 일부가 계획관리지역에 포함되어 있어, 관련 법규 검토 후 소규모 개발 또는 토지 이용 계획 수립 시 잠재적 가치를 지닙니다.

자연경관이 우수한 임야로서, 관련 규제 내에서 산림 휴양, 전원주택 단지 조성(장기적 관점), 조경용 토지 등 다양한 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매7계