나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50288 [2] 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 지하1층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등
일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내
지하1층 비103호, 지하1층 비104호로서,

외벽 : 벽돌 및 외장재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
샷시 : 샷시창등임.

이용상태

공히 근린생활시설(집합건축물대장(전유부)상 용도 : 제1종근린생활시설(소매점)) 상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 업무시설(사무소) 및 근린생할시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약25미터 내외, 남서측으로 로폭 약 12미터 내외, 동측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①현황상 `공실`상태임
②출입문상 `비04`로 표시되어 있음
③2025.09.월분까지 공용부분에 대한 관리비 2,266,730원이 미납되었다는 신고서(첨부한 2025.10.24.자 관리비 미납신고서 참조 요함)가 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 안산지원 2025타경50288 (2)

소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 지하1층비104호

건물명: 시티프론트 561 The Five

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점))

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 지하1층

감정가: 518,000,000원

토지면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

건물면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시청 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 밀집되어 있어 행정 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 도로 접근성

본건 북측 약 25미터, 남서측 약 12미터, 동측 약 15미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 29일 접수된 국민은행 근저당(을1, 채권액 960,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 국민은행 근저당(을1), 유에이치케이제육차유동화전문 임의경매개시결정(갑4), 신용보증기금 가압류(갑5) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 소유권

현재 소유권은 2023년 8월 29일 박성진에게 소유권 이전(매매)되었습니다.

* 임차인 현황

인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 임대차 관계는 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 별도의 임대차 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

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* 업종 현황

본 물건은 근린생활시설(소매점) 용도로 이용 가능하며, 건축물대장상 업무시설(사무소) 용도도 포함되어 있습니다. 복합 상가 건물인 '시티프론트 561 The Five'에 위치하고 있습니다.

* 주변 상권

시흥시청 및 주변의 다양한 업무시설, 관공서, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 잠재적 수요

주변 업무시설 종사자, 시흥시청 방문객 및 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설 및 관공서

본 물건은 시흥시청이 바로 인근에 위치하고 있어 행정 업무 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경

혐오시설에 대한 정보는 주변 검색 결과로 확인되지 않았으며, 전반적으로 개발이 진행 중인 도시 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 공실 상태

현재 현황 조사상 '공실' 상태로, 입찰 전 공실 기간 동안의 잠재적 수익 공백을 고려해야 합니다.

* 관리비 미납

2025년 9월분까지의 공용부분 관리비 2,266,730원이 미납된 것으로 신고되었습니다. 본 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 명확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

* 유동화 물건

본 물건은 유동화 자산으로, 일반 물건 대비 거래 절차나 특수성이 있을 수 있으므로 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

* 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명한 경우, 실제 점유자가 있거나 미등기 전세 등 예상치 못한 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 시흥시청 인근의 준주거지역에 위치한 상가로, 시흥시의 행정 및 상업 중심지에 속해 있습니다. 2023년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당하며, 해당 호실은 지하 1층에 위치한 근린생활시설(소매점)입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 미납 관리비가 발생하고 있다는 점은 낙찰 후 초기 투자 비용 및 수익률에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 합니다.

입지, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 향후 시흥시 개발 계획과 맞물려 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 시흥시청 인근의 우수한 입지: 행정 및 업무 중심 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 신축 건물: 비교적 최신 시설로 유지보수 부담이 적음.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승 기대.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 권리 소멸로 권리 분석이 비교적 용이.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건은 인수할 보증금이 없는 관계로, 감정가 518,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 본건의 경우 현재 공실 및 미납 관리비 발생 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.