나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50288 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 지하1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등
일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내
지하1층 비103호, 지하1층 비104호로서,

외벽 : 벽돌 및 외장재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
샷시 : 샷시창등임.

이용상태

공히 근린생활시설(집합건축물대장(전유부)상 용도 : 제1종근린생활시설(소매점)) 상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 업무시설(사무소) 및 근린생할시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약25미터 내외, 남서측으로 로폭 약 12미터 내외, 동측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①현황상 `공실`상태임
②출입문상 `비03`으로 표시되어 있음
③2025.09.월분까지 공용부분에 대한 관리비 2,266,730원이 미납되었다는 신고서(첨부한 2025.10.15.자 관리비 미납신고서 참조 요함)가 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경50288 (1)

소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 지하1층비103호

용도: 근린상가

감정가: 518,000,000원

토지면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

토지 지분: 6.39㎡ (약 1.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

건물 지분: 24.88㎡ (약 7.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제육차유동화전문 유동화전문회사

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

* 현황상 공실 상태임.

* 출입문상 '비03'으로 표시되어 있음.

* 2025년 9월분까지 공용부분 관리비 2,266,730원이 미납되었다는 신고서가 제출됨 (2025.10.15.자 관리비 미납신고서 참조 필요).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 시흥시청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 시흥시청이 인근에 있어 관공서 이용이 편리하며, 다수의 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 시흥시청 인근으로 대중교통 접근성이 용이한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북측 약 25미터, 남서측 약 12미터, 동측 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(20-25m), 중로2류(15-20m), 중로3류(12-15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 국민은행 근저당 (접수일자: 2023-08-29, 채권최고액: 960,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을구 1번 근저당)

* 인수되는 권리: 현재 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 정확한 확정을 위해서는 별도의 확인이 필요합니다. (자료상 '지상권개요: 비고'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 별도 확인 필요)

* 기타 권리 관계:

* 등기부상 갑구 2번 유동화물건 관련 신탁등기 말소 (주식회사퍼스트엠앤디).

* 등기부상 갑구 3번 소유권이전 (박성진, 매매 571,161,600원).

* 등기부상 갑구 4번 유에이치케이제육차유동화전문 임의경매개시결정 (채권액 850,977,424원). 현재 본 경매의 개시채권자입니다.

* 등기부상 갑구 5번 신용보증기금 가압류 (채권액 14,458,011원).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 시흥시 장현동 지역은 시흥시청을 중심으로 한 행정 및 업무지구와 근린생활시설이 복합된 상권입니다. 최근 신도시 개발과 더불어 인구 유입이 증가하면서 상권이 활성화되고 있는 추세입니다.

* 잠재적 가치: 시흥시청 인근으로 관공서, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 장현지구 개발과 함께 주거 단지가 확충되면서 소비 수요가 증가할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 시흥시청 및 관련 관공서가 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 시흥시청역 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 문화/여가: 인근에 갯골생태공원, 연꽃테마파크, 관곡지, 오이도 등 시흥시의 주요 관광지 및 문화 시설이 있어 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 현황상 공실 상태로, 입찰 후에도 공실이 이어질 가능성이 있습니다.

* 미납 관리비: 2025년 9월분까지의 공용부분 관리비 2,266,730원이 미납된 상태로, 이는 낙찰자가 인수하거나 부담해야 할 수 있는 금액입니다. (정확한 인수 여부는 별도 확인 필요)

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 절차가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 추후 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시청 인근의 장현동에 위치한 근린상가로, 시흥시청 및 관공서, 업무시설이 밀집한 지역의 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 성장 잠재력도 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 상당 금액의 미납 관리비가 존재한다는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성상 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시흥시청 인근의 입지: 관공서 및 업무시설 밀집 지역으로 안정적인 수요층 확보 가능성이 있습니다.

* 신흥 상권: 장현지구 개발과 함께 상권이 활성화될 가능성이 있습니다.

* 저렴한 초기 진입 가능성: 공실 및 미납 관리비 등의 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 낮은 금액으로 인수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 공실 상태, 미납 관리비 부담, 유동화 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 다행이나, 미납 관리비 2,266,730원은 반드시 고려해야 할 비용입니다.

현재 감정가는 518,000,000원이지만, 상기 위험 요소들로 인해 감정가 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 공실 기간 동안의 예상 수익률과 관리비 인수 등을 감안하여, 최종 입찰가는 개별적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.