나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50691 [1] 경기도 시흥시 능곡동 900-1 아리테스퀘어 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 시흥능곡역 서측 인근에 위치하며 부근은 소매점 및 판매점, 아파트단지, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 석재 타일붙임 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

건축물대장상 제2종근생(일반음식점)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 남측, 북측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 외부관찰, 건축물대장 현황도면 등을 참조하였음.

물건 비고

①현황상`공실`상태임
②2025.04.월분까지 공용부분에 대한 관리비 4,486,700원이 미납되었다는 신고서(첨부한 2025.05.26.자 관리비 미납신고서 참조 요함)가 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 능곡동 900-1번지 아리테스퀘어 1층 118호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경50691(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,520,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 토지 면적은 18.35㎡ (약 5.55평)이고, 건물 면적은 75.00㎡ (약 22.69평)입니다.

토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

채권자는 미OOOOOOO(미소신용협동조합)입니다.

건축물 현황에 따르면, 본건물은 아리테스퀘어이며, 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 가진 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다.

2020년 7월 15일 사용승인을 받았습니다.

1.1. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)와 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)에 접해 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 시흥능곡역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 소매점, 판매점, 아파트단지, 공원 등이 자리하고 있어 상업 및 주거 혼합 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 가능하며, 남측, 북측 및 서측으로 도로에 접하고 있어 교통이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 12월 16일 접수된 미소신용협동조합의 근저당권(금 1,080,000,000원)입니다.

이후 접수된 안상수 근저당권(2023-11-23, 금 500,000,000원), 미소신용협동조합의 임의경매(2025-01-14, 금 878,606,252원), 시흥시의 압류(2025-05-27) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

2022년 12월 16일 접수된 김민성 명의의 신탁등기말소 건도 말소되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재 확인되지 않습니다 (지상권 없음).

집합건물 등기부 채권 총액은 1,580,000,000원입니다.

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재까지 파악된 임차인으로 인한 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 신고되어 있어 실제 임차인 존재 여부 및 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 시흥능곡역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지는 상가 지역입니다.

주변에 아파트단지와 주거 지역이 형성되어 있어 근린생활시설로서의 수요가 예상됩니다.

소매점 및 판매점 등이 밀집한 상권으로, 일반음식점 용도에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

시흥능곡역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 공원과 녹지가 조성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

단지 내 또는 인근에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

① 현황상 `공실` 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기는 어렵습니다. 공실 기간 장기화 가능성이 있습니다.

② 2025년 4월분까지의 공용부분 관리비 4,486,700원이 미납되었다는 신고가 제출되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 부담이므로 입찰 전 반드시 관리사무소와 협의하여 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

③ 임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥능곡역 인근의 우수한 입지에 자리한 근린상가로, 아파트단지 및 주거 지역을 배후로 하는 잠재력이 있습니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 양호한 상태로 보이나, 현재 공실 상태이며 미납 관리비가 상당 금액 존재한다는 점은 주요 부담 요인입니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인 현황 미상의 부분은 주의가 필요합니다.

현장 방문을 통해 상세한 상태를 확인하고, 공실 및 관리비 관련 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시흥능곡역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 주변 아파트단지 및 주거 지역 형성으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 건물 노후도가 낮고 구조가 견고하여 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 가능성.

* 현재 공실 상태이므로, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 적극적인 임대 마케팅을 통해 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,520,000,000원을 기준으로 하되, 공실 상태, 상당한 금액의 미납 관리비, 그리고 임차인 현황 미상으로 인한 잠재적 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 위험 요소들을 상쇄할 수 있는 가격 수준에서의 입찰이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 향후 임대수익률 분석, 명도 비용 및 예상 관리비 부담액 산출 등을 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

전문적인 시세 조사 및 시장 분석을 통해 본건의 적정 가치를 재평가하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.