나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51076 [1] 경기도 시흥시 신천동 706 청담아이리스아파트 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초교 남서측 인근에 위치하며 부근은 소매점 및 판매점, 공동주택, 오피스텔, 학교 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로서
외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재관련설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 장방형 토지로서 업무시설 및 도시형생활주택부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 통해 확인하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김빛나)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.03.06. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 안산지원 2025타경51076 (1)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 706 청담아이리스아파트 2층202호

용도: 오피스텔

건물명: 청담아이리스아파트

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 16.67㎡ (약 5.04평)

토지지분: 16.668㎡ (약 5.04평)

건물면적: 61.43㎡ (약 18.58평) (전용면적 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

외벽: 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 새시창 등

설비: 위생설비, 급배수설비, 화재관련설비, 승강기설비 등

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 232,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소매점, 판매점, 공동주택, 오피스텔, 학교 등이 소재하는 복합 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 압류(광명세무서장, 2023-01-30)

매각으로 소멸되는 권리: 주택임차권(김빛나, 2023-08-29 말소 예정) 및 그 이후 등기된 권리 일체

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.2. 임차인 분석

* 임차인 이윤경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인 김빛나 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-26

확정일자: 2021-09-27

배당신고일자: 2023-08-29

대항력: 없음 (단, HUG 확약서 제출됨)

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.'는 내용의 확약서가 2026.03.06. 제출되었습니다. 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. HUG 확약서 제출로 인해 임차인 김빛나의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 지역은 소매점 및 판매점 등이 주변에 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 지역 특성

본 건은 업무시설 및 도시형생활주택 부지로 지정되어 있어, 해당 용도로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소매점 및 판매시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

소래초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 관련 분석

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 김빛나의 대항력이 포기되고 임차권 등기 말소에 동의하게 되어, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 이는 권리관계 분석의 핵심 사항입니다.

6.2. 기타 법적 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

경기도 시흥시 신천동에 위치하여 접근성이 양호하며, 소래초등학교 인근으로 생활 환경이 안정적입니다. 상업지역 내 오피스텔 및 도시형생활주택으로의 활용 가능성이 있습니다.

7.2. HUG 확약서로 인한 권리관계 명확화

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인과 관련된 보증금 인수 리스크가 해소되어 권리관계가 매우 명확하다는 점이 큰 투자 포인트입니다. 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 안산지원 2025타경51076호로, 경기도 시흥시 신천동 소재 청담아이리스아파트 내 오피스텔입니다. 감정가는 232,000,000원이며, 면적은 건물 전용면적 61.43㎡(약 18.58평)입니다. 권리분석상 가장 중요한 점은 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서로 인해 임차인 김빛나의 대항력 있는 권리가 포기되고 임차권이 말소될 예정이며, 이에 따라 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없는 상태라는 것입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 메리트이며, 투자 리스크를 크게 낮추는 요인입니다. 주변 입지 및 생활 편의시설, 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

제공된 정보 내에서는 외부 시세 자료가 없어 감정가를 기준으로 삼습니다. 감정가는 232,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점, 권리관계가 명확한 점 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 실제 시장 시세 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 낙찰가율 80~90% 선을 고려하여 185,600,000원에서 208,800,000원 사이에서 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다. (본 예상가는 현재 정보만을 기반으로 하며, 실제 시장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.