나이스옥션 법원경매 부천 2023타경46140 [1] 경기도 김포시 마산동 659-7 근린주택 경매
매각기일: 2026-04-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부천 2023타경46140 [1] 경기도 김포시 마산동 659-7 근린주택 경매
- 사건번호: 2023타경46140
- 주소: 경기도 김포시 마산동 659-7
- 용도: 근린주택
부천지원 경매8계 2023타경46140 | 소재지: 경기도 김포시 마산동 659-7 | 감정가: 1,809,980,620원 | 최저가: 886,890,000원 | 용도: 근린주택
1. 부천지원 2023타경46140 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 사건번호
부천지원 2023타경46140 (1)
1.1. 2. 소재지
경기도 김포시 마산동 659-7
1.1. 3. 용도
상가주택
1.1. 4. 감정가
1,809,980,620원
1.1. 5. 면적 정보
토지면적: 295.10㎡ (약 89.27평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 480.19㎡ (약 145.26평)
건물지분: 480.18999999999994㎡
건물 제시외면적: 271.50㎡ (약 82.15평)
1.1. 6. 매각 대상 및 경매 구분
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
1.1. 7. 채권자
미OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 특이사항 및 주의사항
1.2. 1. 주요 특이사항
중복사건, 선순위 임차권, 공유자 우선매수신고
1.2. 2. 주의사항 상세
1. 한국토지주택공사에서 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제25조 제2항에 의한 우선매수신고서를 제출하였습니다.
2. 일괄매각이며, 제시외 건물(바닥포장, 조경수 포함)도 포함되어 매각됩니다.
3. 본건 건물은 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
4. 본건 건물 1층은 등기사항증명서상 면적이 ‘103.35㎡’로 등재되어 있으나, 건축물대장상 2020.04.14.자로 ‘건축과-16147호’에 의거 증축(38.75㎡)된 것으로 기재되어 있으며, 건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었습니다.
1.3. 입지조건
1.3. 1. 개요
본 물건은 경기도 김포시 마산동에 위치하며, 마산동은 김포시 내에서도 신흥 주거 및 상업 지역으로 발전하고 있는 지역 중 하나입니다.
1.3. 2. 주변 환경
주변은 신축 아파트 단지 및 택지개발 지구와 인접해 있어 배후 주거단지가 풍부한 지역으로 판단됩니다. 마산동 일대는 김포골드라인 전철역(마산역, 구래역 등) 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 정확한 주변 시설 및 혐오시설 유무는 현장 방문 및 추가적인 현황 조사가 필요합니다.
1.4. 권리분석
1.4. 1. 선순위 임차권
본건에는 선순위 임차권이 존재하므로, 해당 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무를 철저히 조사하여 인수 여부를 판단해야 합니다. 이는 명도 및 금전적 부담과 직결될 수 있는 중요한 사항입니다.
1.4. 2. 공유자 우선매수
공유자가 우선매수 신고를 한 상태이므로, 낙찰 시 공유자가 본 물건을 우선적으로 매수할 수 있습니다. 이는 일반 입찰 참여 시 경쟁 구도에 영향을 미칠 수 있습니다.
1.4. 3. 한국토지주택공사(LH) 우선매수 신고
한국토지주택공사(LH)에서 전세사기피해자지원특별법에 따라 우선매수 신고를 하였습니다. 이는 LH가 본 물건을 우선적으로 매수할 의사가 있음을 의미하며, 일반 입찰자 입장에서는 경쟁이 제한되거나 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.
1.4. 4. 기타 권리사항
본건은 임의경매로 진행되며, 경매 개시 결정 이후 등기된 권리들은 말소될 가능성이 높으나, 선순위 임차권 등은 예외일 수 있습니다. 권리관계는 등기부등본 및 매각물건명세서를 면밀히 검토해야 합니다.
1.5. 상권분석
1.5. 1. 상가주택으로서의 가치
1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택으로 구성된 상가주택으로, 임대 수익과 더불어 실거주까지 고려할 수 있는 복합적인 가치를 지니고 있습니다. 배후 주거단지 수요를 바탕으로 1층 상가의 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.
1.5. 2. 잠재적 상권 발전 가능성
김포시 마산동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인구 유입 증가와 함께 상권의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 특히, 신규 택지개발 및 교통망 확충은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.
1.6. 생활정보
1.6. 1. 교통 및 접근성
김포골드라인 마산역, 구래역 등 인근 지하철역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 또한, 주요 도로망 접근성이 좋아 차량을 이용한 이동도 편리한 편입니다.
1.6. 2. 주거 편의시설
대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 점진적으로 확충되고 있는 지역으로, 거주자들의 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
1.6. 3. 교육 시설
단지 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 자녀를 둔 가구의 주거 환경으로도 적합합니다.
1.7. 잠재적 리스크
1.7. 1. 권리 관련 리스크
선순위 임차권 존재 시, 임차인과의 협상 또는 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, LH의 우선매수 신고로 인해 낙찰 가능성이 낮아지거나, 낙찰되더라도 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.
1.7. 2. 행정 및 법률 관련 리스크
1층 면적 관련 등기사항증명서와 건축물대장 간 차이가 존재하여, 추후 건축물 현황 조사 및 행정 처리 과정에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.
1.7. 3. 시장 및 운영 관련 리스크
부동산 시장 변동성, 공실률 증가 가능성, 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 등 일반적인 부동산 투자에 따른 위험 요소를 고려해야 합니다.
1.8. 종합 의견
1.8. 1. 물건의 전반적인 평가
본 물건은 김포시 마산동의 우수한 입지에 위치한 상가주택으로, 1층 상가와 다가구주택을 통한 안정적인 임대 수익 및 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 선순위 임차권, 공유자 우선매수, LH 우선매수 신고 등 복잡한 권리관계와 행정적인 이슈가 존재하므로, 철저한 권리분석과 현장 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 이해하고 관리할 수 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.
1.9. 투자 포인트
1.9. 1. 매력적인 투자 요소
* 김포시의 발전 가능성 높은 마산동 지역의 상가주택.
* 근린생활시설과 다가구주택의 복합 용도로 인한 안정적인 임대 수익 기대.
* 지속적인 인구 유입 및 지역 개발로 인한 향후 시세 상승 잠재력.
* 일괄 매각으로 인한 건물 및 토지 동시 취득의 이점.
1.9. 2. 고려해야 할 투자 전략
* 선순위 임차권 관련 인수 비용 및 명도 전략 수립.
* LH 우선매수 신고 관련 대응 방안 마련 및 입찰가 산정.
* 건물 면적 차이에 대한 법적 검토 및 해결 방안 모색.
* 현장 방문을 통해 주변 시세, 건물 상태, 공실률 등을 면밀히 파악.
* 장기적인 관점에서 지역 개발 및 가치 상승을 고려한 투자 접근.
법원 정보
부천지원 경매8계