나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5283 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 172-7 미성플로체 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "부원초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 세장형 "다세대주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 세로(가)의 포장도로에 접하고 있으며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 동일사항임.

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(3) :

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

공부상 용도는 "근린생활시설(소매점)"으로 되어 있으나 현황은 "(다세대)주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 용도는 '근린생활시설(소매점)'이나 현황은 '다세대주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경5283 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 172-7, 미성플로체 2층201호

* 건물명: 미성플로체

* 구분: 집합건물 (전유부)

* 용도 (현황): 다세대주택

* 용도 (공부상): 근린생활시설(소매점)

* 감정평가액: 1억 6천 9백만 원

* 건물면적 (전용면적): 91.63㎡ (약 27.71평)

* 토지면적 (대지지분): 50.87㎡ (약 15.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수협은행 (추정)

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "부원초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 동류형의 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건도 양호한 편입니다.

* 북측 및 동측으로 세로(가)의 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리는 수협은행의 근저당권(2023-10-20 접수, 1억 5천만 원)으로 파악됩니다.

* 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2023-10-20, 권리종류: 소유권이전4번신탁등기말소, 권리자: 주식회사미성주택건설, 말소: -

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2023-10-20, 권리종류: 근저당권, 권리자: 수협은행, 권리금액: 150,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-09-20, 권리종류: 임의경매, 권리자: 수협은행, 권리금액: 129,679,739원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2024-11-22, 권리종류: 압류, 권리자: 부천시, 말소: 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-24

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 권리분석상 인수할 보증금은 없으며, 임차인 조찬열은 대항력이 없습니다.

* 제시된 정보 상 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 소사본동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 부원초등학교가 위치하여 기본적인 학군 수요가 있습니다.

* 다세대주택과 상가건물이 혼합되어 있어 지역 내 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 점을 고려할 때, 소규모 상업 및 주거 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 남측 인근에 부원초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 지역 내외 접근성이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 주택가를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 녹지 및 휴식 공간: 주위 환경 설명에 공원이 언급되어 있으며, 지역 내에서 산책 및 휴식을 위한 공간이 일부 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도의 불일치: 등기부상 '근린생활시설(소매점)'이나 실제로는 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 재산세 부과, 또는 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다. 매수인은 현황에 맞춰 이용하더라도 관련 법규 및 지자체 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: '유동화물건' 표기는 해당 채권이 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 절차와 유사하나, 채권 양도 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 권리분석상 큰 문제는 없어 보입니다.)

* 미상 임차인 정보: 임차인 조찬열의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 권리 신고 기한 내 배당 요구를 하지 않은 임차인이 있을 수 있습니다. 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액(1억 6천 9백만 원)과 최근 거래된 유사 면적의 시세(약 2억 1천 5백만 원 ~ 2억 5천 5백만 원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가가 보수적으로 이루어졌거나, 시장 변동, 또는 공부상 용도와 현황 용도 불일치 등의 영향일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부천시 소사구에 위치한 다세대주택으로, 현황과 공부상 용도 불일치라는 특이사항을 가지고 있습니다.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 인수할 부담은 없어 보입니다. (단, 임차인 현황은 추가 확인 필요)

* 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 용도 불일치 문제에 대한 면밀한 검토와 현장 조사를 통한 정확한 점유 및 상태 확인이 필수적입니다.

* 유동화 물건이라는 점은 참고사항이며, 경매 절차 진행에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가와 실거래가 간의 큰 시세 차이: 약 3억 7천만 원대로 추정되는 시장 시세 대비 감정가(1억 6천 9백만 원)가 매우 낮아, 낙찰 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 낮은 감정가로 인해 비교적 적은 자금으로 투자가 가능합니다. (단, 시장 시세를 반영한 입찰가 고려 필요)

* 편리한 교통 및 학군: 대중교통 이용이 편리하고 초등학교가 인접해 있어 실거주 및 임대 목적 모두 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 재산권 행사에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1억 6천 9백만 원이며, 주변 시세 분석 결과 실거래가는 약 3억 7천 3백만 원 내외로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 괴리율을 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 높다고 판단됩니다.

* 현황 용도와 공부상 용도 불일치, 유동화 물건 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적이면서도 시장 가치를 일부 반영한 초기 입찰가를 산정하였습니다.

* 따라서, 본건의 초기 입찰가는 약 2억 1천 1백만 원 (감정가의 약 125%, 추정 시세의 약 56%) 수준으로 제안합니다.

* 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가로 인해 1회 유찰될 가능성도 존재하며, 유찰 시에는 재감정가 또는 시장 상황을 반영하여 입찰가 재산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.