나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52470 [1] 경기도 김포시 마산동 632-8 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52470 [1] 경기도 김포시 마산동 632-8 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매8계 2024타경52470 | 소재지: 경기도 김포시 마산동 632-8 | 감정가: 2,201,893,560원 | 최저가: 1,541,325,000원 | 용도: 다가구주택

1. 부천 지원 2024타경52470 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경52470 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 632-8

용도: 다가구주택

감정가: 2,201,893,560원

토지면적: 316.30㎡ (약 95.68평)

건물면적: 526.22㎡ (약 159.18평)

건물 제시외면적: 222.00㎡ (약 67.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 여OO

채권자: 황OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건에 식재된 수목은 토지에 포함하여 평가.

1.2. 물건 개요

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 위치한 다가구주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 2,201,893,560원입니다. 총 면적은 토지 316.30㎡(약 95.68평)와 건물 526.22㎡(약 159.18평)이며, 추가적으로 222.00㎡(약 67.15평)의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 여OO, 채권자는 황OO입니다. 중복 사건으로 처리되고 있으며, 일괄 매각 시 제시외 건물 및 토지에 포함된 수목까지 평가 대상에 포함됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 경기도 김포시 마산동에 소재하며, "마산역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 이 지역은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 속하며, 주상용 건물 및 아파트 단지 등이 혼재되어 주거 및 상업 활동이 가능한 환경을 갖추고 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 다수의 버스 노선(8601김포, 9008, 22김포 등) 이용이 가능하여 대중교통 여건이 양호한 편입니다. 마산역은 김포 골드라인의 주요 역 중 하나로, 서울 도심 및 수도권 접근성을 높이는 역할을 합니다. 남측으로는 포장된 도로에 접해 있어 물리적인 접근성이 좋습니다 [cite:XX]. 김포한강신도시는 지속적으로 인구가 유입되고 있는 성장 지역입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 절차에 따라 진행됩니다. 채권자는 황OO이며, 채무자는 여OO입니다. 소유자와 채무자가 동일인입니다. '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다. 경매 관련 정보에 따르면 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성도 제기되고 있으나, 정확한 권리 관계 및 인수되는 권리, 임차인의 현황 등은 법원 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다. '임대관계 미상'으로 표시되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 철저히 파악해야 합니다.

1.5. 상권분석

건축물대장상 1층은 일반음식점으로, 2층부터 4층까지는 총 5가구의 다가구 주택으로 이용되고 있습니다. 이는 지역 내 소비 수요와 주거 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 구조입니다. 김포한강신도시는 장기, 구래, 운양, 마산동 일대에 조성된 2기 신도시로, 현재 약 21만 명에 가까운 인구가 거주하며 지역 최대 상권으로 성장하고 있습니다. 특히 마산역 인근과 신도시 내 상업 지구는 유동인구 확보에 유리하며, 아파트 단지 배후 수요와 함께 다양한 생활 밀착형 업종이 입점 가능합니다. 김포골드밸리 등 산업단지 조성과 함께 지속적인 상권 확장 잠재력을 가지고 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 소재지는 김포한강신도시 개발 지역에 포함되어 있어, 신도시 개발에 따른 교육, 문화, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 인근에는 솔터초등학교, 솔터중학교, 은여울초등학교, 은여울중학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 은여울공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 마산역과 다수의 버스 노선이 운행되어 김포 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 김포H병원을 비롯한 의료 시설 접근성도 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

'중복사건'으로 인해 경매 절차상의 지연이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 고려해야 합니다. 제시외 건물 222.00㎡(약 67.15평)의 법적 적법성, 활용 방안, 철거 시 비용 발생 가능성 등은 면밀한 조사가 필요합니다. '임대관계 미상'은 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서의 시간 및 비용 부담을 야기할 수 있습니다. 김포한강신도시 마산동 일대에는 자동 집하 시설인 '크린넷'이 잦은 고장으로 인해 주민 불편을 초래하고 있으며, 이는 일상생활에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 또한, 서울시 편입 논의와 관련하여 수도권매립지 등 혐오시설의 김포 유치 가능성에 대한 지역 사회의 우려가 존재하며, 이는 간접적인 지역 이미지 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 김포한강신도시라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 다가구주택으로, 토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되는 매력적인 물건입니다. 1층 상가와 다수의 주거 공간은 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 마산역 인근 역세권 입지는 교통 편의성과 미래 가치 상승 가능성을 높입니다. 신도시 개발에 따른 인프라 확충과 풍부한 배후 수요는 긍정적인 투자 요인입니다. 그러나 중복 사건, 임대차 관계의 불확실성, 제시외 건물의 처리 문제, 그리고 지역 내 생활 기반 시설(크린넷)의 문제점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 면밀히 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 핵심 입지로, 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 마산역 역세권으로 교통 편리성 우수하며, 서울 및 수도권 접근성이 좋음.

* 1층 상가 및 4개 층 다가구 주택 구성으로 안정적인 임대 수익 확보 가능.

* 제시외 건물 포함으로 건물 면적이 넓어 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 신도시에 속해 있어 학군, 공원, 편의시설 등 주거 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 풍부한 배후 수요(아파트 단지, 산업단지)를 바탕으로 공실 위험 낮음.

법원 정보

부천지원 경매8계