나이스옥션 법원경매 부천 2024타경51989 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 1층 125호, 126호, 127호, 128호로서,

외벽: 일부 벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건1-4 공히 공부상 제조업소로 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로 및 북측으로 약 10미터 내외의 보행자도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

6871-33: 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

6871-34:도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 '제조업소'로 현황 공실임. 본건 125,126,127,128호가 벽체 구분없이 하나로 연결되어 있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경51989 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33, 김포더럭스나인오피스텔 B동 1층 125호

용도: 업무시설, 제2종근린생활시설

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층

건축일자: 2018년 4월 30일 (사용승인일: 2020년 10월 7일)

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

토지지분: 14.58㎡ (약 4.41평)

건물면적: 51.27㎡ (약 15.51평)

건물지분: 51.27㎡ (약 15.51평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 960,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 공부상 '제조업소'로 현황 공실임. 본건 125, 126, 127, 128호가 벽체 구분 없이 하나로 연결되어 있는 상태임.

임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로 및 북측으로 약 10미터 내외의 보행자도로가 소재함.

김포도시철도 구래역과 양촌역을 도보로 이용 가능.

2.3. 토지 이용계획

6871-33, 6871-34 필지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

2.4. 주변 시설

주변에 한가람초등학교가 소재함.

주변 상권은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 대형마트, 병원, 관공서 등 편의시설 접근성이 양호한 편임.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

을1 근저당권 (중소기업은행, 2022-12-28, 4,080,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보임.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 5,848,107,803원임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임. 임차인이 존재하더라도 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계 및 보증금 상세 내역은 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 구성

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 상업시설, 지식산업센터 등이 복합적으로 입지하여 활발한 상권을 형성하고 있음.

김포한강신도시에 속해 있으며, 다양한 주거 및 업무 시설 배후 수요를 갖추고 있음.

4.2. 현황 및 건물 특징

본 건은 김포더럭스나인오피스텔 B동 1층에 위치한 근린상가로, 공부상 용도는 '제조업소'이나 현황은 공실 상태임.

125호, 126호, 127호, 128호가 벽체 구분 없이 하나로 연결되어 통합된 공간으로 사용되고 있는 점은 특이사항임.

오피스텔 단지 내 상가로서, 고정 고객 및 유동 인구 확보에 유리할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

주변에 한가람초등학교가 근접해 있으며, 김포골드라인 구래역 및 양촌역 접근성이 좋음.

다수의 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편의시설 이용이 편리함.

생활 편의 시설로는 마트, 은행, 병원 등이 인근에 위치함.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 한가람초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 본 건은 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 장기화 가능성에 대한 검토가 필요함.

6.2. 공부상 용도와 현황 차이

공부상 '제조업소'로 등재되어 있으나, 현황은 공실임. 이는 추후 용도 변경이나 내부 수리 시 고려해야 할 사항이 될 수 있음.

6.3. 통합된 호실

125호부터 128호까지 벽체 구분 없이 통합된 상태는 넓은 공간 활용이 가능할 수 있으나, 원상 복구 시 비용이 발생하거나 소유권 및 구분 등기 관련 복잡성이 발생할 수 있음.

6.4. 다수의 채권 설정

말소기준 권리보다 선순위 또는 후순위의 다수 가압류 및 압류, 근저당권이 설정되어 있어 채무 관계가 복잡함. 다만, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

6.5. 유동화 물건

유동화 물건은 일반적인 경매 물건과 달리 채권 매각 등의 절차가 포함될 수 있어, 관련 특수성을 인지해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 김포더럭스나인오피스텔 B동 1층 상가로, 김포한강신도시 내에 자리하고 있어 주변에 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 밀집하여 배후 수요가 풍부한 지역임. 교통망이 편리하며, 지하철역 이용이 가능하고 도로 접근성도 양호함. 감정가는 9억 6천만원으로 다소 높게 책정되어 있으나, 현재 공실 상태이며 4개 호실이 통합되어 있는 특이사항을 감안해야 함. 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. 공실 리스크와 통합된 공간 활용 방안에 대한 전략 수립이 중요할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 위치하여 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 1층 상가로서 접근성과 가시성이 우수함.

* 업무시설 및 제2종 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 높아 다양한 업종의 임차인 확보 용이.

* 125호부터 128호까지 통합된 넓은 면적은 대형 평수 상가 임차인 유치에 유리할 수 있음.

* 인근 지하철역(구래역, 양촌역)과의 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 긍정적.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 960,000,000원입니다.

입찰 예정 가격 산정 시에는 공실 상태, 통합된 호실의 활용 방안, 주변 상권의 시세, 본 물건의 현황 및 권리 관계, 향후 투자 목적 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실제 거래 사례, 공실률, 임대료 수준, 상권 변화 추이 등에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.