나이스옥션 법원경매 부천 2024타경51989 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 1층 125호, 126호, 127호, 128호로서,

외벽: 일부 벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건1-4 공히 공부상 제조업소로 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로 및 북측으로 약 10미터 내외의 보행자도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

6871-33: 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

6871-34:도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 '제조업소'로 현황 공실임. 본건 125,126,127,128호가 벽체 구분없이 하나로 연결되어 있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경51989 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 126호

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 969,000,000원

토지면적: 14.72㎡ (약 48.66평)

토지지분: 14.72㎡

건물면적: 51.75㎡ (약 171.06평)

건물지분: 51.75㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공부상 '제조업소'이나 현황 공실임. 본건 125, 126, 127, 128호가 벽체 구분 없이 하나로 연결되어 있는 상태임.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 주변은 공동주택, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. "한가람초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 서측으로는 약 12미터, 북측으로는 약 10미터 내외의 도로가 접해 있습니다. 김포한강신도시에 속해 있으며, 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)으로, 금액은 4,080,000,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 을1 근저당권을 포함한 그 이후에 등기된 모든 권리(갑6~갑15)는 말소될 예정입니다. 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시되지 않았으나, 지상권 개요에 대한 언급이 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김포시 구래동은 김포한강신도시 내에 포함되어 있으며, 주변에는 다수의 오피스텔, 아파트 단지, 상업 시설 등이 밀집해 있습니다. 김포 THE럭스나인 오피스텔은 총 1600세대 이상의 대단지이며, 휘트니스센터 등 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 선호도가 높은 편입니다. 인근 부동산 정보에 따르면, 김포 구래동 아파트의 경우 최근 3개월간 공급면적당 단가가 하락세를 보였으며, 거래량 또한 감소했습니다. 현재 구래동 일대 오피스텔의 시세는 평당 500만원대부터 형성되어 있으며, 전세가율이 100%를 상회하는 곳도 있습니다. 이는 매매 가격 대비 전세 가격이 높아 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

본건은 "한가람초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 김포한강신도시 내에 자리하고 있어 이마트, 각종 상업 시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 '제조업소'로 등재되어 있으나 현재 공실 상태입니다. 이는 임대 또는 직접 사용 시 명확한 용도 변경이나 활용 방안 검토가 필요함을 시사합니다. 또한, 본건과 인접한 125, 126, 127, 128호가 벽체 구분 없이 하나로 연결되어 있어, 사용 및 관리에 있어 구조적인 제약이나 별도의 협의가 필요할 수 있습니다. 본 건물이 위치한 김포 구래동 일대는 최근 데이터센터 건립과 관련하여 지역 주민들의 강력한 반대가 있었던 사례들이 있습니다. 이러한 님비 현상은 향후 지역 개발이나 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 주요 상업 및 업무 지구에 위치한 근린상가로, 입지적 이점을 가지고 있습니다. 한가람초등학교가 인접해 있고, 대중교통 및 도로 접근성도 양호합니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 불일치, 여러 호실이 통합되어 있는 구조는 활용에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. 또한, 다수의 권리 설정으로 인한 총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다. 주변 상권은 오피스텔 및 주거 단지가 밀집해 있어 잠재적 수요는 존재하나, 최근 부동산 시장의 전반적인 침체 및 아파트 가격 하락세를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 데이터센터 건립 반대와 같은 지역 주민 민원 사례는 님비 현상이 부동산 가치에 미칠 수 있는 간접적인 영향을 보여줍니다.

8. 투자 포인트

김포한강신도시는 수도권 서부의 신흥 주거 및 상업 중심지로 성장 잠재력이 있는 지역입니다. 본 물건은 준주거지역 내 대로변에 위치하여 가시성이 높고, 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설로 활용이 가능합니다. 주변의 대단지 아파트 및 오피스텔은 안정적인 배후 수요를 제공할 수 있습니다. 특히, 125호부터 128호까지 연결된 구조는 대형 면적의 상가나 사무실 임대 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 969,000,000원입니다. 김포 THE럭스나인 오피스텔의 경우, 전용 면적 7~8평대 오피스텔의 월세가 보증금 500만원에 월 50만원 수준으로 형성되어 있습니다. 또한, 타 경매 물건의 감정가 및 최저가를 참고할 때, 본건의 감정가는 비교적 높은 수준으로 판단됩니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례, 그리고 물건의 특이사항(공실, 연결된 호실 등)을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 56억원이 넘는 등기부 채권 총액과 현재의 부동산 시장 상황을 감안할 때, 낙찰가는 감정가 대비 신중하게 결정해야 할 것입니다. 현재로서는 정확한 시세 파악이 더 필요하며, 실질적인 투자 가치는 향후 시장 동향 및 임대 수요에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.