나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6417 [1] 경기도 남양주시 별내동 995 힐스테이트별내역 판매시설동 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 지하철 8호선 "별내역" 서측 인근에 위치하며, 부근은 별내택지지구로 중소규모의 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선, 경춘선 "별내역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건내 제2층 제205호로서

외벽 : 치장석 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 마감
창호 : 페어그라스 창호 임.

이용상태

판매시설(상가)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서 힐스테이트 별내역 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

각방향으로 공도에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로2류(폭 30m-35m) (2014-04-02)(접합), 대로2류(폭 30m-35m) (접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-04-02)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인 것으로 탐문조사되나 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경6417 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 995 힐스테이트별내역 판매시설동 2층 205호

용도: 근린상가 (판매시설)

감정가: 510,000,000원

토지 면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

건물 면적: 64.92㎡ (약 19.64평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 지하철 8호선 및 경춘선 '별내역' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 해당 지역은 별내택지지구로, 중소규모의 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통 여건: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 '별내역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 현황: 인접 토지와 등고 평탄한 유사 사다리형 토지이며, 힐스테이트 별내역 건부지로 활용되고 있습니다.

도로 접근성: 주변 공도와 잘 연계되어 있어 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접해 있어 개발 및 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 일부 제한 사항(가축사육제한, 배출시설 설치 제한, 성장관리권역 등)이 있으나, 상가 용도에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

경매 개시: 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리: 2022년 1월 21일 하나은행의 근저당권 (414,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매개시결정 등기 모두 말소될 예정입니다.

등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

* 하나은행 근저당권 (414,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 하나은행의 임의경매 개시 결정 등기 (337,656,837원)는 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 414,000,000원.

임차인 현황:

* 주식회사영광에너지건설

* 보증금: 0원

* 차임: 2,500,000원

* 사업자등록일: 2023년 1월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 탐문 조사 결과 임대 중인 것으로 파악되나, 정확한 임대 내역은 확인되지 않았습니다. 대항력이 없으므로 명도 대상이 될 수 있습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 없다고 명시됨)

인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

지역 특성: 별내택지지구 내 힐스테이트 별내역 상가 동에 위치하여, 신축 아파트 단지의 배후 수요를 직접적으로 이용할 수 있는 유리한 입지입니다.

현재 이용 상태: 본 건은 판매시설(상가)로 이용 중이며, 현황 조사 시에는 인테리어 및 건축업체 사무실로 사용되고 있는 것으로 확인되었습니다.

임대 현황: 임대 중인 것으로 파악되나, 구체적인 임대 조건 및 계약 내용은 확인되지 않았습니다.

상권 전망: '별내역' 역세권이라는 장점과 함께 택지지구 내 상업 시설로서 지속적인 수요 유입이 예상됩니다. 다양한 업종의 근린생활시설 및 상업 시설들이 밀집되어 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: 본건이 속한 힐스테이트 별내역 단지 내 상가 외에도, 인근에 다수의 아파트 단지와 상업 시설, 학교 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교통: 지하철 8호선 및 경춘선 '별내역'을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역은 계획된 택지지구로, 현재까지 파악된 정보에 따르면 본건 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로 분류되어, 일반 경매 물건보다 권리 관계 및 명도 과정에서 추가적인 세밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

임대 현황 미확인: 임대 중인 것으로 조사되었으나, 임대 조건 및 세부 내용이 미확인 상태입니다. 대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동 및 지역 개발 계획 변화에 따른 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 '별내역' 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖춘 근린상가입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 말소되는 권리가 많아 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

유동화 물건이라는 특수성을 고려한 면밀한 검토는 필수적이나, 입지 및 배후 수요 측면에서 향후 임대 수익 및 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 지하철 8호선, 경춘선 '별내역' 인접으로 교통 편의성 극대화.

안정적인 배후 수요: 힐스테이트 별내역 단지 및 주변 택지지구 내 풍부한 잠재 고객층 확보.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

일괄 매각 이점: 토지와 건물을 일체로 활용 및 관리 가능.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 510,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본건은 역세권 상가로서 미래 가치 상승 잠재력이 높으며, 안정적인 임대 수익이 기대됩니다. 현재 감정가를 기준으로, 시장 상황 및 본건의 경쟁력을 고려할 때, 약 10~20% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 560,000,000원 ~ 610,000,000원

(본 입찰가 제시는 주변 시세, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 별도의 시장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.