나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83681 [1] 경기도 구리시 아천동 341-17 주건축물제1동 2층201호 오피스텔 경매
매각기일: 2025-12-04
물건 개요
나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83681 [1] 경기도 구리시 아천동 341-17 주건축물제1동 2층201호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2024타경83681
- 주소: 경기도 구리시 아치울길 25-27, 2층201호 (아천동,주건축물제1동)
- 감정가: 296,000,000원
- 최저가: 207,200,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 오피스텔
남양주지원 경매2계 2024타경83681 | 소재지: 경기도 구리시 아치울길 25-27, 2층201호 (아천동,주건축물제1동) | 감정가: 296,000,000원 | 최저가: 207,200,000원 | 용도: 오피스텔
1. 남양주지원 2024타경83681 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 남양주지원 2024타경83681 (1)
소재지: 경기도 구리시 아천동 341-17 주건축물제1동 2층201호
용도: 오피스텔
감정가: 296,000,000원
토지 면적: 42.35㎡ (약 12.81평)
건물 면적: 49.44㎡ (약 14.96평) (전용면적 기준, 공급면적 별도 표기 없음)
매각 대상: 토지/건물 일괄매각
경매 구분: 부동산강제경매
소유자/채무자: 최OO
채권자: 한OO
특이사항: 공유자 우선매수 신고
주의사항: 임차인 한상원, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 따른 우선매수 신고서 제출
1.2. 입지조건
본건은 경기도 구리시 아천동 소재 "아치울마을입구사거리" 서측 인근에 위치합니다.
주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.
아치울마을은 서울 근교에 위치하며, 쾌적한 주거 환경을 갖춘 곳으로 알려져 있습니다.
1.3. 건물 정보
건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 2층 201호입니다.
사용 승인일: 2019년 1월 8일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.
이용 상태: 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 보일러실, 현관 등으로 구성된 주거형 오피스텔로 이용 중입니다.
외벽: 석재 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호: 샷시 창호로 마감되었습니다.
설비: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방(가스보일러), 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
1.4. 토지 정보
토지 형상: 부정형의 토지입니다.
이용 상태: 인접 도로와 평탄하며, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로: 본건 북동측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로에 접해 있습니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태:
- 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(아치울지구)
- 소로2류 (폭 8m-10m)
- 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 (전술)
- 역사문화환경보존지역 (명빈묘), 중점경관관리구역 (역사문화 중점경관관리구역/아차산 일대)
- 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역
- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
- 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.11.20 - 2028.11.19)
1.5. 권리분석
본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 최OO이며 채권자는 한OO입니다.
등기부상 권리 외 임차인이 존재하며, 해당 임차인(한상원)은 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정을 위한 특별법에 따른 우선매수 신고서를 제출하였습니다. 이는 임차인이 해당 부동산을 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.
또한, 공유자 우선매수 신고도 접수되어 있어 경매 절차에서 변동 가능성이 있습니다.
감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 표기되어 있으나, 임차인의 우선매수 신고는 중요한 권리 관계 변동을 시사합니다.
1.6. 상권분석
본건이 위치한 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다.
아치울마을은 서울 접근성이 좋은 신흥 주거지로, 점진적인 상권 활성화가 기대될 수 있습니다.
1.7. 생활정보
"아치울마을입구사거리" 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.
주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.
아차산 등 자연 환경 접근성이 양호할 수 있습니다.
1.8. 잠재적 리스크
가장 중요한 리스크는 임차인 한상원 씨의 우선매수권 행사 가능성입니다. 전세사기 피해자로 등록된 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 후 법적 절차 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2023.11.20 - 2028.11.19). 허가구역 내 토지 거래 시에는 관할 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않거나 부정한 방법으로 허가를 받을 경우 관련 법규에 따라 처벌받을 수 있습니다. 구체적인 허가 면적 기준은 주거지역의 경우 60㎡ 초과 시 허가를 받아야 합니다.
역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등은 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제약을 받을 수 있는 요소입니다.
주변 시설 검색 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 지속적인 주변 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.
1.9. 종합 의견
본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)의 오피스텔로, 지역 내 주거 가치를 지니고 있습니다.
하지만 임차인의 전세사기 피해자 해당 여부 및 우선매수권 행사 가능성은 경매 참여 전 반드시 면밀히 검토해야 할 핵심 사항입니다.
공유자 우선매수 신고 또한 권리 관계의 복잡성을 더하는 요인입니다.
해당 부동산의 최종 낙찰가와 소유권 취득 과정은 이러한 권리 관계의 해결 여부에 크게 좌우될 것으로 판단됩니다.
1.10. 투자 포인트
신축급 오피스텔로서 잠재적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다 (임대 관계 미상).
구리시 아천동, 특히 아치울지구는 서울 근교 신흥 주거단지로 개발 잠재력이 있습니다.
다만, 임차인과의 관계 해결이 최우선 과제이며, 이에 따른 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
공유자 우선매수권 행사가 없을 경우, 비교적 안정적인 투자가 될 수 있으나, 모든 잠재적 변수를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.
법원 정보
남양주지원 경매2계