나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86123 [1] 경기도 구리시 아천동 341-17 주건축물제1동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 아천동 소재 "아치울2호 어린이공원" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 연립주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 주택지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물 내 지상 3층에 소재함. (사용승인 : 2019.01.08.)

- 외벽 : 석재붙임마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부타일 붙임 마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등.

이용상태

기준시점 현재 "오피스텔"로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(아치울지구), 소로2류(폭 8m-10m)(결정일:06.01.13. 장기미집행시설)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역(명빈묘), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(역사문화 중점경관관리구역/아차산 일대), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2023.11.20.-2028.11.19.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 남양주지원 2024타경86123 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 구리시 아천동 341-17 주건축물제1동 3층301호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물 내 지상 3층 (사용승인: 2019.01.08.)

감정가: 300,000,000원 (30,000만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 42.35㎡ (약 12.81평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.44㎡ (약 14.96평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 42.35000000000001㎡

건물지분: 49.44㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 재매각, 공동담보

주의사항: 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

기타참고사항(임대관례 및 기타): 폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

현황 다세대주택으로 건물 외벽에 '멤버스빌리지'라고 기재되어 있으나, 감정평가서상 이용상태는 '오피스텔'로 탐문됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 구리시 아천동 소재 "아치울2호 어린이공원" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 인근은 연예인 및 셀럽들이 거주하는 것으로 알려진 고급 빌라 및 주택 단지가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 강변북로, 올림픽대로, 세종포천고속도로, 수도권 제1순환고속도로 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2022-11-22, 권리금액: 1,199,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 288,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-09

* 확정일자: 2019-04-01 (증액분 13,750,000원에 대한 확정일자: 2021-04-06)

* 배당신고일자: 2023-06-13

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 6번 주택임차권 등기, 권리금액 288,750,000원, 말소: 인수.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기가 존재합니다. 임차보증금 288,750,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 장석제 (2019-01-17)

* 소유권이전: 홍경희 (2019-05-08, 매매)

* 주택임차권: 윤태욱 (2023-06-13, 288,750,000원, 말소: 인수)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-11-22, 1,199,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-11-21, 275,000,000원)

* 총 등기부 채권액: 1,487,750,000원

4. 상권분석

본건은 아천동 내에서도 고급 주택 단지 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 주거 및 업무 기능에 초점이 맞춰져 있으며, 주변에 아치울2호 어린이공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 고급 빌라들이 밀집된 지역적 특성상, 상대적으로 높은 소득 수준의 수요층이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건이 소재한 아천동 내에는 초중고등학교가 존재하지 않아, 인근 지역으로 통학이 필요합니다.

* 편의시설: 아천동 내에 동물병원, 헬스장, 카페, 편의점, 치과, 이자카야 등이 있으며, 자차 약 15분 거리에 구리 교문동, 잠실, 광장동 생활권을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 아차산 및 아치울 공원 등 자연 녹지가 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 본건에는 보증금 288,750,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 이는 명도 부담 및 추가적인 자금 투입 위험으로 작용할 수 있습니다.

* 재매각 이력: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰이 이루어지지 않은 사유(예: 임차인 문제, 높은 최저가 등)에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있어, 입찰 참여 시 자금 준비에 유의해야 합니다.

* 건물 이용상태 불일치: 건물 외벽에는 '멤버스빌리지'라는 명칭이 있으나, 등기 및 감정평가상 용도는 '오피스텔'로 되어 있습니다. 이는 향후 건물 관리 및 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색된 정보상으로는 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 왕숙천 변에는 하수처리장이 위치하나, 주민친화시설로 조성되어 혐오시설로서의 인식은 낮아진 상태입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 아천동의 신흥 부촌 지역에 위치한 오피스텔로, 주변 시세 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히 강남 접근성이 우수하며, 쾌적한 자연환경을 갖추고 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 잔액 인수 위험을 안고 있으며, 재매각 이력과 높은 매수신청보증금 등 여러 리스크 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 건물 외벽 명칭과 실제 용도 간의 차이, 각종 토지이용계획상의 제한도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 부촌 지역 내 입지: 연예인 등 유명인들이 거주하는 고급 주택가에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 강남 접근성: 차량 이용 시 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

* 쾌적한 자연환경: 아차산과 공원이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 총 투자금액 산정에 신중해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원이며, 최근 실거래가는 280,700,000원에서 300,000,000원 사이를 형성하고 있습니다. 그러나 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금 288,750,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다.

이는 매수인의 총 지출 금액을 감정가/시세보다 훨씬 높게 만들 수 있는 요인입니다. 예를 들어, 감정가 수준으로 낙찰받더라도 총 지출은 약 588,750,000원 (300,000,000원 + 288,750,000원)에 달하게 되어 시세차익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 임차인 인수 부담을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금 인수액을 최대한 상쇄할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

보증금 288,750,000원을 제외한, 낙찰자가 추가로 지불해야 하는 금액을 시장 가격 수준으로 맞춘다고 가정할 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 (1억 5천만원) 수준으로 산정할 수 있습니다. 이 경우 총 지출 금액은 약 438,750,000원 (150,000,000원 + 288,750,000원)이 되며, 이는 여전히 시세와 차이가 존재하므로 추가적인 시세 하락 가능성 및 명도 비용 등을 고려하여 신중한 결정이 요구됩니다.

※ 상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문 및 권리관계 재확인을 통해 반드시 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.