나이스옥션 법원경매 인천 2024타경5952 [1] 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 비,시동 17층시동1707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "해양경찰청" 남서측 인근에 위치하고, 주위는
대규모 아파트단지, 업무시설, 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건내 제17층 제시동1707호로서
외벽 : 복합파넬 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임등 마감
창호 : 시스템 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며,
열병합에 의한 지역난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트, 업무시설, 판매시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 외곽 사면으로 대로 및 광대로와 접하며, 단지내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로3류(폭25m-30m)
(대3-70,71호선)(접함), 시가지조성사업지역, 경제자유구역＜경제자유구역의 지정 및
운영에 관한 특별법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

공부상 오피스텔

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경5952 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 비,시동 17층 시동1707호

용도: 오피스텔

감정가: 150,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 건물 정보

건물면적: 45.34㎡ (약 13.71평)

건물지분: 45.337㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 16.58㎡ (약 5.01평)

토지지분: 16.582㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "해양경찰청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 대규모 아파트 단지, 업무시설, 관공서 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 부지 및 도로 상태

부지 외곽으로 대로 및 광대로와 접하고 있으며, 단지 내 도로와도 잘 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 한*이 존재합니다. 등기부 요약상 주택임차권으로 140,000,000원의 권리 금액이 등재되어 있으며, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. (주의: 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 등기부 상 임차권 금액이 140,000,000원으로 확인되며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이므로 매우 중요한 사항입니다.)

3.2. 등기부 요약

* 갑2, 2009-04-20, 소유권이전 (강원석)

* 을5, 2021-02-17, 주택임차권 (한란아, 140,000,000원), 말소: 인수

* 갑3, 2017-02-28, 소유권이전 (김민태)

* 갑8, 2020-10-28, 압류 (서울남부지방검찰청검사), 말소기준권리

* 갑10, 2021-03-15, 압류 (연수구)

* 갑12, 2024-04-26, 강제경매 (한란아, 140,000,000원)

등기부 채권 총액: 140,000,000원

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2020년 10월 28일자 압류 (갑8)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 5번 주택임차권이 있으며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. (을구 5번 임차권의 전입일자 2017-02-28은 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당 여부와 무관하게 인수될 가능성이 높습니다.)

4. 상권분석

본 건이 소재한 송도동 4-1번지 일대는 송도국제도시의 중심 상업 및 주거 지역에 속해 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 업무시설, 관공서, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다. 특히, 본 건은 송도더샵퍼스트월드 단지 내에 위치하여 단지 자체의 고정 수요를 확보할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

단지 내 편의시설 이용이 용이하며, 인근에 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 관공서(해양경찰청 등)가 있어 행정 서비스 이용도 편리합니다. 교육 환경으로는 인근에 다수의 학교가 위치하고 있어 주거지로서의 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 및 추가 인수 비용 발생 가능성입니다. 등기부상 140,000,000원의 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 높으며, 이는 본 건의 실제 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다. 임차인 현황과 등기부상 내용이 상이하여(보증금 0원 vs 140,000,000원), 해당 임차인의 실제 점유 및 보증금 반환 문제에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 또한, 공부상 오피스텔로 되어 있으나 실제 이용 현황과의 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 활용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 송도국제도시의 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 140,000,000원의 보증금 인수 가능성은 매우 높은 위험 요소입니다. 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 통해 명도 문제를 해결해야 하며, 인수되는 보증금을 고려한 투자 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 송도국제도시 내 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 주변 개발 계획 및 기반 시설 확충으로 인한 투자가치 증대 가능성

* 대규모 복합 단지 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 (명도 해결 시)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 45.34㎡)의 오피스텔 시세는 제곱미터당 약 260만 원에서 340만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 이에 따라 본 건의 시장 가치는 약 11,800만 원에서 15,400만 원 범위로 추정됩니다. 감정가(150,000,000원)는 이 범위 내에 있습니다.

그러나 본 건은 140,000,000원의 인수 가능한 임차 보증금 위험이 존재합니다. 낙찰자가 해당 보증금을 추가로 부담해야 하는 최악의 시나리오를 고려할 때, 투자자는 실질적인 취득 비용이 감정가 또는 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 감정가에서 인수 보증금(140,000,000원)을 제외한 금액을 고려하여 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 10,000,000원

이는 인수 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 부담해야 할 경우, 총 지출 비용이 감정가 수준(150,000,000원)이 되도록 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과, 배당 배제 여부, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 권리 분석 및 현장 조사, 임차인과의 소통을 통해 정확한 위험 부담액을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.