나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10107 [4] 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 강화해상공원 2층 2214호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10107 [4] 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 강화해상공원 2층 2214호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매15계 2024타경10107 | 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 해안남로 13-12, 2층 2214호 (강화해상공원) | 감정가: 124,000,000원 | 최저가: 60,760,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경10107 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경10107 (4)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 강화해상공원 2층 2214호

용도: 근린생활시설

감정가: 124,000,000원

토지면적: 111.37㎡ (약 33.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 310.08㎡ (약 93.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 유치권 신고 (성립 여부 불분명), 일괄매각 조건

주의사항: 호별 구분 없이 2개의 호를 하나의 사무실로 이용 중이며, 매수인의 부담으로 경계벽 설치 가능. 임백운, 임종명 2025.03.19. 유치권 신고 (공사대금 150,000,000원). 2025.11.03. 신청채권자로부터 유치권배제신청서 제출 (2025.11.24. 추가).

1.2. 입지 조건

본건은 인천광역시 강화군 길상면 초지리 소재 ‘초지교차로’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설 및 판매시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 강화해상공원이라는 명칭에서 알 수 있듯이, 해안가 또는 바다와 인접한 입지적 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

1.3. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 것으로 보입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조의 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 제2층 제2201호 외 4개호로 구성되어 있으며, 2004년 3월 10일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다. 현재 기호(가), (나), (다) 호실은 사무실 등으로 이용 중이나, 기호(라), (마) 호실은 공실 상태입니다. 공부상의 호별 구분과 달리, 실제로는 내부 가벽 등으로 구획하여 사무실로 사용 중이며, 2개 호를 하나의 사무실로 통합하여 사용하는 사례도 있습니다.

1.5. 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 현황

본건은 2필지의 토지가 일단의 가장형 평지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 북측 및 동측으로 소로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필요합니다.

1.7. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 서OOOOOOOO이며, 채무자의 채무 불이행으로 경매가 개시되었습니다. 가장 큰 쟁점은 유치권 신고입니다. 임백운과 임종명이 2025년 3월 19일 공사대금 150,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이에 대해 신청채권자는 2025년 11월 3일 유치권 배제 신청서를 제출하였으며, 2025년 11월 24일 추가 신청이 있었습니다. 유치권의 성립 및 효력 여부는 매수인이 인수할 수도 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 현재 2개 호실을 하나의 사무실로 이용 중인 점을 고려하여 매수인의 부담으로 경계벽을 설치할 가능성이 있음을 유의해야 합니다.

1.8. 상권 분석

본건이 위치한 강화군 길상면 초지리는 근린생활시설 및 판매시설이 소재하여 어느 정도의 상권이 형성되어 있습니다. 초지교차로 인근 지역으로, 주변 시설로는 해안 공원 등이 예상됩니다. 강화해상공원이라는 명칭은 관광 또는 휴양 관련 시설이 있을 가능성을 시사합니다.

1.9. 생활 정보

강화군은 역사, 문화, 자연 경관이 어우러진 지역으로, 주거 및 관광지로 선호도가 있습니다. 주변에 편의시설 및 생활 기반 시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 환경은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 불분명한 유치권 성립 여부입니다. 만약 유치권이 유효하게 성립될 경우, 매수인이 공사대금 150,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다. 또한, 현재 2개 호실을 하나의 사무실로 사용 중인데, 향후 호실 분리가 필요하거나 경계벽 설치 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 문화재보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등의 규제를 받을 수 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면에 위치한 근린생활시설로, 현재 사무실 등으로 이용 중입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되나, 성립 여부가 불분명한 유치권의 존재가 가장 큰 위험 요소입니다. 유치권 관련 문제 해결 가능성 및 추가적인 공사 비용 부담 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 건물의 이용 상태와 향후 활용 방안에 대한 현실적인 판단이 필요합니다.

1.12. 투자 포인트

해상공원이라는 명칭과 함께 근린생활시설이라는 용도를 고려할 때, 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 유치권 리스크를 감안하여 매우 신중한 접근이 필요하며, 권리 분석 및 현장 답사를 통해 세부 사항을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매15계