나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10107 [1] 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 강화해상공원 2층 2201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10107 [1] 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 강화해상공원 2층 2201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매15계 2024타경10107 | 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 해안남로 13-12, 2층 2201호 (강화해상공원) | 감정가: 68,000,000원 | 최저가: 33,320,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경10107 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경10107 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 강화해상공원 2층 2201호

용도: 근린생활시설

감정가: 68,000,000원

토지면적: 62.03㎡ (약 18.77평)

건물면적: 86.36㎡ (약 26.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 길상면 초지리에 위치하며, '초지교차로' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 근린생활시설 및 판매시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 강화남단 지역은 향후 강화국제도시 개발 계획(2035년까지 3조 7천억 원 투입 예정) 등 대규모 개발 사업이 추진 중이어서 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 김OO 소유자/채무자로, 서OOOOOOOO 채권자에 의해 임의경매로 진행 중입니다.

가장 중요한 권리 사항은 '유치권' 신고입니다. 임백운 및 임종명이 2025년 3월 19일자 공사대금 1억 5천만 원에 대한 유치권 신고를 하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

신청 채권자는 2025년 11월 3일 (2025.11.24. 추가) 유치권 배제 신청서를 제출하여, 해당 유치권이 경매 절차에 영향을 미치지 않도록 조치하려는 움직임을 보이고 있습니다.

따라서, 본 물건을 취득 시 유치권 관련 분쟁 가능성을 충분히 인지하고, 법적 검토를 철저히 해야 할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 강화해상공원은 근린생활시설 및 판매시설 등이 혼재된 지역에 속합니다. 현재 본건의 일부 호실(기호 가, 나, 다)은 가벽을 나누어 사무실 등으로 이용 중이며, 일부(기호 라, 마)는 공실 상태입니다.

강화군은 수도권에서 인구 유입이 지속적으로 증가하고 있는 성장 잠재력이 풍부한 도시로, 계양-강화 고속도로, 인천 2호선 연장, 영종도-강화도 간 연도교 건설 등 교통 인프라 확대가 기대되고 있습니다. 또한, 인천경제자유구역 강화국제도시 개발 계획이 추진되면서 첨단 산업, K-컬처, 스마트팜 등 다양한 분야의 개발이 예정되어 있어 향후 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건축물은 2004년 3월 10일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 3층 건물 내 제2층 제2201호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비는 갖추어져 있습니다.

본건은 인접한 호실들과 내부를 가벽으로 분할하여 사무실 등으로 사용 중이며, 공부상 면적과 실제 이용 현황 간 차이가 있을 수 있습니다.

주변에는 강화함상공원, 각종 음식점(육짬 강화도본점 등), 숙박시설(N모텔, W모텔 등) 등이 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 유치권 신고(1.5억 원)로 인한 법적 분쟁 가능성입니다. 비록 유치권 배제 신청이 제출되었으나, 최종 확정 전까지는 불확실성이 존재하며, 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

둘째, 내부의 불법적인 가벽 설치 및 호실 분할 문제입니다. 이는 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 낙찰 후 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 현재 일부 공실 상태(기호 라, 마)로, 임대 수익 발생까지 공실 위험을 감수해야 합니다.

넷째, 토지이용계획상 문화재 관련 인허가 사항을 확인해야 할 필요가 있으며, 이는 건축 또는 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면에 위치하여 향후 개발 호재가 기대되는 지역에 소재하고 있습니다. 근린생활시설로서의 활용 가능성 및 경매 감정가 대비 저렴한 금액이 매력적일 수 있습니다. 그러나, 불분명한 유치권 신고와 내부 원상복구 가능성이 낮은 가벽 설치 등 중대한 권리 및 현황상의 하자를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

향후 강화 국제도시 개발 사업(2035년 완공 목표)과 교통망 확충 계획 등으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정평가액 68,000,000원에서 추가적인 유찰 발생 시 더욱 저렴한 금액으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

내부 원상 복구 및 명도 관련 문제를 해결할 경우, 근린생활시설로서의 임대 수익 또는 재매각을 통한 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 관광 시설(강화함상공원 등)과 상업 시설, 주거 시설 등이 혼재되어 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매15계