나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10107 [2] 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 강화해상공원 2층 2208호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10107 [2] 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 강화해상공원 2층 2208호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매15계 2024타경10107 | 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 해안남로 13-12, 2층 2208호 (강화해상공원) | 감정가: 89,000,000원 | 최저가: 43,610,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경10107 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경10107 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 강화해상공원 2층 2208호

용도: 근린생활시설

감정가: 89,000,000 원

토지면적: 80.80㎡ (약 24.45평)

건물면적: 112.48㎡ (약 34.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 서OOOOOOOO

사용승인일: 2004년 3월 10일

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 길상면 초지리 소재 ‘초지교차로’에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 북측 및 동측으로는 소로와 접해 있어 접근성에 문제가 없습니다.

1.3. 권리분석

본건 부동산에는 유치권이 신고되어 있어 주의가 필요합니다. 임백운과 임종명이 2025년 3월 19일자로 공사대금 1억 5천만원을 유치권으로 신고하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태입니다. 이에 신청채권자는 2025년 11월 3일(2025년 11월 24일 추가) 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 이는 본건의 명도 및 소유권 행사에 있어 잠재적인 위험 요인이 될 수 있으므로, 정확한 사실관계 파악 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 강화군 길상면 초지리 일대는 근린생활시설과 판매시설이 밀집한 지역입니다. 초지교차로 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 양호하며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다. 주변 상권은 보통 수준이나, 향후 지역 개발 계획 및 관광 활성화 추세에 따라 상권의 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 3층 건물로, 본건 2208호는 2층에 위치하고 있습니다. 건물 외벽은 석재로 마감되었으며, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 감정평가서에 따르면 본건(2208호)은 사무실 등으로 이용 중인 것으로 추정되며, (기호 라, 마)는 공실 상태입니다. 토지는 2필지가 일단의 가장형 평지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역에 해당하며, 문화재 보호 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 1억 5천만원에 달하는 유치권 신고입니다. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 유치권 배제 신청이 진행 중이라는 점은 소유권 이전 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가서에 언급된 공부와의 차이(내부 가벽 분할 이용 등) 또한 실제 이용 및 관리 시 고려해야 할 사항입니다. 더불어, 군사시설보호구역(제한보호구역)에 해당되어 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천 강화군 길상면에 위치한 본 근린생활시설은 사무실 또는 상가로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 입지 및 접근성은 보통 수준으로 평가되나, 1.5억원의 유치권 신고와 그 성립 여부 불분명, 유치권 배제 신청 진행 중이라는 점은 본 물건의 투자 가치를 결정짓는 매우 중요한 요소입니다. 임대 관계 미상 및 공부와의 차이 가능성 등도 면밀히 검토해야 합니다. 유치권 문제가 원만히 해결된다면, 감정가 8,900만원 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

유치권 관련 법적 리스크를 사전에 철저히 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 사무실이나 소규모 상가 운영을 계획하는 실수요자에게는 매력적인 가격대의 매물이 될 수 있습니다. 강화 해상공원 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 관광객 수요를 흡수할 수 있는 업종으로의 전환도 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 물건 소재지인 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1251-433 일대는 주로 근린생활시설, 판매시설, 관광지(초지진 등) 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 주변을 종합적으로 조사한 결과, 일반적인 지도 서비스 상에서 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등과 같은 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 물건지 북측 인근으로 군사시설보호법상 제한보호구역(전방지역:25km)이 지정되어 있어, 건축 행위나 개발 시 군 관련 부서와의 협의가 필요할 수 있습니다. 이 외에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매15계