나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경103363 [1] 서울특별시 영등포구 당산동4가 88 당산현대아파트 제105동 제11층 제1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2024.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가 소재 "서울당서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(당산역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상15층건 내 제11층 제1102호로서,

외 벽 : 모르타르위 페인트 마감
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

공부상 아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형의 토지로서, 아파트 단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.(88번지 기준)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동4가 88번지에 위치한 당산현대아파트 제105동 제11층 제1102호로서, 집합건물 부동산 임의경매로 진행되는 아파트입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경103363 (1) 입니다.

채권자는 에OOOOOOOO (등기부 요약상 에스비아이저축은행으로 확인) 입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

현재 감정가는 1,110,000,000원 (십일억 천만원) 입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 39.20㎡ (약 11.86평)이며, 건물 면적은 84.50㎡ (약 25.56평)입니다.

토지 지분 및 건물 지분은 각각 39.2㎡, 84.5㎡ 입니다.

토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

본 물건은 1988년 12월 28일 사용승인된 당산현대아파트 단지 내 105동 11층에 위치하고 있으며, 해당 동은 총 15층 건물입니다.

아파트 단지 정보에 따르면 해당 단지는 총 6개동 509세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가에 소재한 "서울당서초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 용이한 지역입니다.

인근에 버스정류장이 다수 소재하고 있으며, 지하철 2호선 및 9호선 환승역인 당산역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 조건

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 잘 개설되어 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획법적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권 (을3) 으로, 금액은 1,156,800,000원입니다.

이 외 접수된 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 동순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,194,165,804원 입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 조사된 임차내역이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다.

따라서 대항력 있는 임차인은 존재하지 않는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

임차인 현황 및 등기부상 권리 분석 결과, 본 물건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담부 채권은 없는 것으로 판단됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 주변환경 분석

4.1. 주변 상업 및 생활시설

단지 인근에 서울당서초등학교 및 영등포공업고등학교가 위치하며, 생활 편의시설로는 롯데마트, 현대백화점 등 대형 쇼핑 시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 오피스 건물이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소음/악취 유발 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 규제가 존재하므로 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 아파트 단지 개요

본건이 속한 당산현대3차 아파트는 1988년 12월 준공된 단지로, 총 6개동 509세대로 구성되어 있습니다.

지하 주차 공간도 마련되어 있으나, 세대수에 비해 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. (총 주차대수 212대)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

5.2. 주요 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있으며, 인근 학교 및 상업 시설을 통해 생활 편의를 높일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

본건은 1988년에 건축되어 약 36년이 경과한 노후 아파트라는 점을 고려해야 합니다.

이는 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 기다리거나, 유지보수 비용 증가 가능성이 있다는 점을 시사합니다.

또한, 토지이용계획상 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 영등포구 당산동4가에 위치한 당산현대아파트는 지하철 당산역을 이용한 뛰어난 교통 접근성과 주변의 다양한 생활 편의시설을 갖춘 주거지입니다.

아파트 노후화라는 단점이 있으나, 입지 자체는 우수하며, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깔끔한 물건이라는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 (당산역 인근)의 탁월한 교통 요지

* 다양한 상업시설 및 편의시설, 학교와의 근접성

* 권리상 인수 부담 없는 안전한 물건

* 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내에서 전용면적 84.5㎡ (분양면적 기준)의 경우, 2026년 6월 6일 170,000만원 (17억원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 111,000만원 (11억 1천만원)으로, 최근 실거래가 대비 약 5.9억원 가량 낮게 책정되어 있습니다.

면적 59.26㎡ (약 18평) 매물도 2026년 6월 12일 154,500만원 (15억 4천 5백만원)에 거래된 사례가 있어, 본 건의 감정가는 현재 시장가보다 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가 11.1억원은 최근 동일 면적 실거래가 17억원과 비교 시 상당한 격차가 있습니다.

경매에서는 감정가를 기준으로 입찰가가 결정되지만, 시세와의 괴리가 클 경우 시세를 반영한 입찰 전략이 중요합니다.

본 건의 경우, 낙찰자가 인수할 권리가 없고 시장가치 대비 저평가된 점을 고려하여, 감정가 이상으로 입찰에 참여할 가능성이 높습니다.

따라서, 최소 감정가인 11.1억원 이상에서, 시장가치인 17억원에 근접하는 수준까지 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

전략적인 입찰을 위해서는 12.5억원 ~ 14.5억원 범위 내에서, 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근한다면 13.5억원 내외를 목표로 하되, 경쟁이 치열할 경우 14억원 초반까지도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.