나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140232 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제7층 제702호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140232 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2024타경140232 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 317, 제7층 제702호 (화곡동, 우장산자하클래식) | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 217,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경140232 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140232 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제7층 제702호

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

감정가: 272,000,000원

토지면적: 4.30㎡ (약 1.30평)

건물면적: 24.48㎡ (약 7.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

건물 사용승인일: 2020년 8월 28일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 2층, 지상 19층 건물 내 제7층 제702호

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 공공기관 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 또한, 남동측으로 노폭 약 35M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자, 채무자, 채권자가 김OO으로 동일합니다. 제공된 정보만으로는 상세한 권리관계 파악에 한계가 있으므로, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확한 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 강서구청 인근 지역은 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설, 공공기관이 혼재된 복합 상권입니다. 특히 강서구청을 중심으로 유동인구가 많은 지역으로, 음식점, 유흥시설, 상업시설 등이 발달해 있습니다. 인근 지하철 5호선 화곡역과 9호선 등촌/가양역을 이용할 수 있어 역세권 상권의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

건물은 2020년 8월 28일 사용 승인된 신축 오피스텔로, 철근콘크리트구조입니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차장, 화재감지, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 주변에는 강서구청 등 공공기관과 다양한 편의시설이 위치해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 다양한 제한이 존재합니다. 또한, 현재 도시관리계획 입안 중인 지역(강서지구중심 지구단위계획구역)에 해당하여 향후 개발 가능성도 있으나, 계획의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상이며, 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 세무 및 행정 처리 시 유의해야 할 사항입니다. 또한, 검색 결과, 본건 소재지(화곡동 1105-3) 지하 1층에 "궁전비지니스"라는 유흥주점 영업점이 등록된 이력이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강서구청 인근의 신축 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주위 환경 또한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 그러나 복합적인 토지이용계획, 다수의 건축 및 개발 제한 사항, 임대차 관계 미확인, 공부와 현황의 용도 불일치, 인근 유흥주점 영업 이력 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 분석이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 강서구청 및 주변 공공기관, 상업시설 종사자를 대상으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

- 2020년 준공된 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적음.

- 현재 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 지구단위계획 수립에 따른 지역 가치 상승 잠재력 보유.

- 철저한 권리 분석 및 임대차 조사를 통해 명도 및 법적 리스크 최소화 필요.

- 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항을 면밀히 검토하여 향후 재산권 행사 가능성 사전 확인.

- 인근 유흥주점 이력 등 주변 환경 요인을 고려하여 투자 가치 판단.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계