나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100846 [6] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 9층909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I명문 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제304호 외 5개호.
외벽 : 대리석 및 석재타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.주택도시보증공사로부터 임차권자 송지호의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서(2026.3.31.자)가 제출됨
2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 송지호)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경100846 (6) 사건의 물건에 대한 분석입니다.

해당 물건은 서울특별시 관악구 신림동 1568-5, 더위일관악파크뷰 9층 909호에 소재한 오피스텔입니다.

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

채권자는 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

1.2. 물건 현황

용도는 오피스텔이며, 감정가는 244,000,000원 (24,400만 원)입니다.

토지 면적은 4.09㎡ (약 1.24평)이며, 건물 면적은 17.30㎡ (약 5.23평)입니다.

토지 지분 및 건물 지분 모두 해당 면적과 동일하게 기재되어 있으며, 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 기타 항목에 해당됩니다.

1.3. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 14층 건물입니다.

해당 물건은 9층에 위치하며, 전유 부분의 면적은 17.30㎡입니다.

건축물 표제부 정보에 따르면, 해당 건물(더위일관악파크뷰)은 2020년 11월 2일 신축 허가를 받아 2021년 12월 13일 사용승인을 받았습니다.

총 120세대로 구성되어 있으며, 업무시설(오피스텔)로 사용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지 지목은 대지이며, 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주거지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

신림동 1568-5 및 1568-6 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

특히, 신림동 1568-6 토지는 상대보호구역에 포함됩니다.

서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 인천신용보증재단의 가압류(2024.04.12. 접수)입니다.

등기부상 채무 총액은 293,058,307원입니다.

경매 구분상 청산을 위한 형식적 경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 송지호는 2022년 1월 28일 전입하였고, 2022년 1월 7일 확정일자를 받았습니다.

보증금은 240,000,000원 (24,000만 원)이며, 차임은 0원입니다.

등기부등본상 해당 임차인의 주택임차권(을3)은 '말소'로 기재되어 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차인 송지호의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구 신청서가 제출되었으나 (2026.3.31.자), HUG로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다 (2026.4.1.자).

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 요약

말소기준권리인 인천신용보증재단의 가압류(2024.04.12.)보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

등기부상 주요 권리 변동은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (2021.12.23. 접수, 위일종합건설주식회사) - 신탁등기 말소

* 소유권이전 (2022.01.27. 접수, 심우찬, 매매 240,000,000원)

* 주택임차권 (2024.02.14. 접수, 송지호, 240,000,000원) - 말소

* 가압류 (2024.04.12. 접수, 인천신용보증재단, 43,058,307원) - 말소기준권리, 말소

* 가압류 (2024.09.09. 접수, 주택도시보증공사, 10,000,000원) - 말소

* 임의경매 (2025.01.16. 접수, 채무자, 0원) - 형식적 경매 개시 결정, 말소

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 신림동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 밀집된 복합 상권입니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

교통망으로는 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 용이합니다.

주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

현재까지 조사된 내용으로는 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 신림동 일대는 유흥가 및 대학가 상권이 혼재되어 있어 지역 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계의 복잡성

본 건은 형식적 경매로 진행되며, 임차인 송지호의 보증금 승계 및 대항력 포기에 관한 주택도시보증공사(HUG)의 권리 신고 및 확약서가 제출되는 등 다소 복잡한 권리 관계가 존재했습니다.

그러나 등기부상 임차권이 말소되고 인수 보증금 합계가 0원으로 산정된 점을 미루어 볼 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 이러한 복잡한 과정을 거쳤다는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건 소재지 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설이 현재까지 파악된 바는 없습니다.

하지만, 해당 지역은 상업 및 주거 시설이 밀집된 곳으로, 향후 주변 개발 계획이나 환경 변화에 따라 부정적 영향을 받을 가능성은 항상 존재합니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 총평

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 접근성이 양호한 편입니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 다소 복잡했으나, 법적인 절차를 통해 인수해야 할 임차 보증금 부담은 없는 상태로 종결되었습니다.

이러한 점을 고려할 때, 소액 투자 또는 1인 가구 주거용으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점 요약

* 소형 오피스텔로 소액 투자 접근 가능

* 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상

* 권리 관계 명확히 정리되어 인수 부담 없음

* 대중교통 이용 편리 및 주변 편의시설 양호

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

(참고: 주변 오피스텔 시세 조사를 통한 분석이 필요합니다. 현재 시점에 대한 구체적인 시세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 신림동 지역의 오피스텔은 입지 및 건물 연식에 따라 ㎡당 1천만 원 ~ 2천만 원 이상으로 형성될 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 244,000,000원으로, 17.30㎡ (약 5.23평) 기준 약 14,100,000원/㎡ 수준입니다. 이는 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준일 수 있습니다.)

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

시세 조사를 위해 인근의 유사 면적, 유사 연식의 오피스텔 실거래가 및 매물 현황을 추가로 파악해야 합니다.

다만, 감정가 24,400만원 대비 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

권리 분석 결과 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 임차 보증금 부담은 없습니다.

감정가 24,400만원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 희소성, 향후 임대 수요 등을 감안했을 때, 감정가 수준 또는 10% 내외의 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 24,400만 원 ~ 26,800만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.