나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100846 [5] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I명문 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제304호 외 5개호.
외벽 : 대리석 및 석재타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.주택도시보증공사로부터 임차권자 배경애의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서(2026.3.31.자)가 제출됨
2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 배경애)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100846 (5)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층 708호

업데이트 주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 240,000,000원

토지 면적: 4.09㎡ (약 1.23평)

토지 지분: 4.088㎡ (약 1.23평)

건물 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물 지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

매각 대상: 기타

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 접근성:

본건 건물은 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물 정보:

건물명은 '더위일관악파크뷰'이며, 본건은 14층 건물 중 7층에 위치한 708호입니다. 건물은 2021년 12월 13일 사용 승인되었습니다.

* 주변 시설:

해당 지역은 다양한 근린생활시설, 편의점, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 혐오 시설 유무:

본건 건물 주위에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매입니다.

* 채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 인천신용보증재단 가압류 (2024.04.12.자, 갑4)

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-20

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음

* 권리 분석 요약:

본건은 형식적 경매 절차에 따라 진행되며, 등기부상 모든 권리(을1: 배경애 주택임차권)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 배경애의 권리 우선순위를 승계하였으나, 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하고 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 매수인은 임차인의 보증금에 대한 어떠한 인수 의무도 발생하지 않습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성:

본건이 위치한 서울 관악구 신림동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 건물 용도:

본 건물 '더위일관악파크뷰'는 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있으며, 총 120세대로 구성되어 있습니다.

* 상권 활성화 정도:

해당 지역은 오피스텔과 상가 시설이 복합적으로 자리 잡고 있어, 꾸준한 수요가 있는 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태:

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 대리석 및 석재타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 건물 편의 시설:

건물 내 기본 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의 시설:

인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 주요 도로 접근성이 양호합니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업 시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 절차:

임차인 배경애의 권리가 HUG를 통해 법적으로 정리되고 매수인에게 인수되지 않는 것으로 분석되나, 관련 서류 일체에 대한 최종 검토 및 확인이 필요합니다. HUG 측의 확약서 내용이 최종 효력을 갖는지 여부를 명확히 해야 합니다.

* 소형 면적의 한계:

건물 면적이 17.30㎡(약 5.23평)으로 매우 작아, 잠재적 임차인 또는 활용 방안이 특정 용도로 제한될 수 있습니다.

* 기타 사항:

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있으나, 이는 일반적인 지역 규제 수준으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 오피스텔로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 권리 분석 결과, 임차인 관련 모든 권리는 소멸되어 매수인은 인수하는 보증금이 없는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 될 것으로 보입니다. 건물 자체는 2021년 사용 승인되어 비교적 최신 상태를 유지하고 있으며 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 매우 작은 면적은 활용성 측면에서 고려가 필요합니다. 임차권 관련 서류 검토를 철저히 한다면 안정적인 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확성:

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물:

2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있습니다.

* 지역 접근성:

서울 관악구라는 지리적 이점과 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 투자 진입 장벽:

소형 면적으로 인해 상대적으로 낮은 금액으로 서울 시내 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

입지조건, 건물 상태, 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적대의 '더위일관악파크뷰' 내 오피스텔은 약 220,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본건은 감정가가 240,000,000원으로 현재 시세 범위 내에 있습니다. 형식적 경매로 권리관계가 명확하고 인수되는 금액이 없다는 점을 감안할 때, 경쟁 입찰 상황 및 시장 분위기에 따라 감정가 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.