나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100846 [3] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I명문 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제304호 외 5개호.
외벽 : 대리석 및 석재타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.주택도시보증공사로부터 임차권자 박규빈의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서(2026.3.31.자)가 제출됨
2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 박규빈)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100846 (3)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층306호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

2. 1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 서측으로 폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 3월 25일자 국민건강보험공단의 압류입니다. 이 압류를 기준으로 선순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 박규빈

- 보증금: 233,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022년 1월 20일

- 확정일자: 2022년 1월 5일

- 배당신고일자: 2024년 1월 31일

- 대항력: 없음

- 비고: 본 건에 대한 권리분석 결과, 임차인 박규빈의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 권리관계 특이사항

- 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차권자 박규빈의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구 신청서가 제출되었습니다.

- 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

- 이러한 HUG의 승계 및 포기 확약으로 인해, 임차인 박규빈의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 총 인수 보증금: 0원

4. 1.3. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 관악구 신림동은 대학가와 주거 지역이 복합적으로 발달한 지역으로, 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 특히, 신림역 주변은 지하철 2호선 및 추후 GTX-D 노선(예정) 등 교통 호재와 함께 재개발 사업(신림5구역 등)이 진행되면서 지속적인 발전 가능성을 보여주고 있습니다. 본 건이 위치한 더위일관악파크뷰는 비교적 최근인 2021년에 사용 승인된 건물로, 신축급 오피스텔로서 지역 내에서 경쟁력을 갖추고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 임차인들의 생활 편의성이 높습니다.

5. 1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 단지 서측으로 넓은 도로가 접해 있습니다. 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 신림역(2호선) 및 예정된 GTX-D 노선을 통해 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 위치하여 생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 건물 시설: 본 건물은 철근콘크리트구조로 14층 규모이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장이 설치되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 추가적으로 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계의 복잡성: HUG의 임차권 승계 및 대항력 포기 확약으로 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류의 명확한 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

* 임차인 관련 주의: 대항력 없는 임차인이지만, HUG와의 복잡한 채권 관계가 얽혀 있어 추가적인 사실 확인이 요구될 수 있습니다.

* 주변 환경: 업무시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 특정 인근 시설에 따라 소음이나 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다. 현재까지 검색된 자료상으로는 혐오시설이나 심각한 부정적 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 임차인 관련 복잡성이 있으나, HUG의 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 이러한 권리관계의 명확성을 철저히 검토해야 하며, 신림동 지역의 지속적인 개발 호재와 풍부한 임대 수요를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 입지: 신림역(2호선) 및 예정된 GTX-D 노선 접근성이 좋은 역세권 지역에 위치합니다.

* 개발 호재: 지구단위계획구역 지정 및 주변 재개발 사업(신림5구역 등)으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 상품성: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 깔끔한 외관과 내부 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요에 적합하며, 관리 및 운영이 용이합니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 232,000,000원입니다. 현재 조사된 시세 및 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 2억 3천만원 내외로 형성되어 있습니다. 임차인 보증금 인수 금액이 0원이므로, 이러한 시장 상황과 물건의 가치를 반영하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 권리관계의 특이사항을 감안하여 충분한 법률적 검토 후, 경쟁률 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서, 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.