나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100846 [4] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I명문 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제304호 외 5개호.
외벽 : 대리석 및 석재타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.주택도시보증공사로부터 임차권자 여재민의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서(2026.3.31.자)가 제출됨
2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 여재민)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100846 (4)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 5층507호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

경매구분: 청산을위한 형식적경매

매각대상: 기타

1.2. 토지 정보

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 건물 면적: 3974.81㎡ (약 1202.5평)

건물 층수: 지하 1층, 지상 14층

본건 위치: 5층 507호

사용 승인일: 2021-12-13

건축구조: 철근콘크리트구조

건축 마감: 외벽 - 대리석 및 석재타일, 창호 - 샷시

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 도로는 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 상업시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다. (신림역 등 지하철역까지는 대중교통 이용 필요)

* 교육시설: 주변 지역에 학교가 위치하며, 해당 토지(신림동 1568-6)는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타: 호림박물관이 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 인천지방법원 2024카단103947 (인천신용보증재단 가압류, 2024-04-12 접수)

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 283,058,307원

3.2. 임차인 현황

임차인: 여 민

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-03

확정일자: 2022-03-23

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 없음 (자료상 명시)

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 우선변제권을 승계하였다는 신고 및 배당요구 신청서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 형식적 경매로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 명시된 지상권은 없습니다.

3.4. 특이사항 분석

본건은 형식적 경매로 진행됩니다.

임차인 여 민은 보증금 240,000,000원에 대한 권리를 신고하였으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 해당 임차인의 우선변제권을 승계하였으나, 2026.04.01.자로 매수인에게 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 신림동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

난곡사거리 지구중심으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

4.2. 건물 용도

본 건물은 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있으며, 총 120세대로 구성되어 있습니다.

본건은 5층 507호로 전용면적 17.30㎡ (약 5.23평)의 소형 오피스텔입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

마트, 병원, 은행 등은 차량 또는 도보로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 시설이 소재하며, 해당 토지 일부(신림동 1568-6)는 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용의 법적 효력 및 유효성에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

임차인 본인의 추가적인 권리 주장이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 현장 확인 필요 사항

실제 임차인 점유 여부 및 명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.

건물 내부 상태, 관리 상태, 주차 시설 이용 편의성, 관리비 등 추가적인 비용 발생 여부를 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

주변 소음, 일조량, 혐오시설 유무 등 주관적인 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있는 사항들을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

본 건이 위치한 신림동 일대는 역세권 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

소형 오피스텔로 1인 가구 실수요자 및 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

형식적 경매이면서 복잡한 임차인 관련 권리관계가 존재하므로, 권리 분석에 대한 충분한 이해와 전문가의 조언이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 오피스텔로, 형식적 경매로 진행됩니다.

감정가는 2억 3,900만원이며, 현재까지 제출된 서류 및 권리분석 결과에 따르면 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 관련 주택도시보증공사의 확약서 등 복잡한 권리관계가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

입지조건 및 지역 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있으나, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 239,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 형식적 경매이며, 임차인 관련 특이사항 존재로 인해 권리 분석에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 오피스텔의 최근 시세 및 실거래가를 고려하고, 앞서 언급된 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 191,200,000원 ~ 215,100,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 추가적인 시장 조사 및 법률 전문가의 검토를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.