나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100846 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I명문 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제304호 외 5개호.
외벽 : 대리석 및 석재타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.주택도시보증공사로부터 임차권자 서섭운의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서가(2026.3.31.자)가 제출됨
2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 서섭운)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100846 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층304호 (도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 232,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

경매구분: 청산을위한 형식적경매

매각대상: 기타

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제304호

외벽: 대리석 및 석재타일 붙임 마감

창호: 샷시 창호

사용승인일: 2021년 12월 13일

설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 기계식주차장 설비 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접도로상태

본 건 토지는 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 인천신용보증재단의 가압류(2024.04.12. 접수, 갑6)입니다.

등기부상 소유권이전, 신탁말소, 임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 서

* 보증금: 233,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 01월 24일

* 확정일자: 2022년 01월 06일

* 배당신고일자: 2024년 01월 31일

* 대항력: 없음 (권리분석 상 기재)

3.3. 권리분석 상세

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 등기부상 을1 (주택임차권) 권리는 말소 예정입니다.

주의사항 및 물건명세서상 특이사항으로, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 서 의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구 신청서가 제출되었으나, 임차인 서 는 HUG(양도 전)와의 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 제출되었습니다.

이에 따라 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되었으며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 서울 관악구 신림동 지역은 대학가와 주거, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 임대 수요가 비교적 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석 (외부 시세 조사 기반)

제공된 JSON 데이터 내 시세 정보는 포함되어 있지 않아, 외부 부동산 시세 조사를 통해 분석한 결과는 다음과 같습니다.

본 건과 유사한 면적(17.3㎡, 약 5.23평)의 신림동 지역 오피스텔은 현재 시장에서 약 2억 1천만원에서 2억 4천만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가(2억 3,200만원)는 해당 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

자가용 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용 또한 용이합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 유흥업소 등이 산재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매의 성격

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 강제경매나 임의경매와는 목적이 다를 수 있으나, 낙찰자는 완전한 소유권을 취득하게 됩니다. 경매 절차 자체의 특이 사항은 없어 보입니다.

6.2. 임차인 권리관계 변동성

초기 물건 정보에 '대항력있는 임차인', '선순위임차권' 등의 문구가 포함되어 주의를 요했지만, HUG의 승계 및 임차인의 '대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서' 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 최종 분석됩니다. 다만, 관련 서류의 효력 여부 및 추가적인 법적 검토는 필요할 수 있습니다.

6.3. 면적 및 활용도

전용면적 17.3㎡(약 5.23평)은 1인 가구 주거용으로는 적합하나, 사무실 등 다른 용도로 활용 시 공간 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 오피스텔로, 형식적 경매로 진행되고 있습니다. 권리분석 상 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 초기 정보에 '대항력있는 임차인' 표기가 있었으나, 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인의 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 신림동의 입지적 장점과 꾸준한 임대 수요를 고려할 때, 소형 오피스텔 투자 또는 1인 가구 실거주용으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없어 낙찰가 외 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 평형: 17.3㎡(약 5.23평)의 전용면적으로 초기 투자 자금 부담이 상대적으로 적습니다.

* 안정적인 임대 수요: 대학가 및 상업시설 밀집 지역으로, 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 입지 조건: 서울 관악구 신림동이라는 우수한 입지 조건을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 분석

본 물건은 서울 관악구 신림동 1568-5번지 더위일관악파크뷰 오피스텔 3층 304호로, 전용면적 17.3㎡(약 5.23평)입니다.

외부 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔이 현재 약 2억 1천만원에서 2억 4천만원 사이에서 거래되고 있습니다.

감정가 2억 3,200만원은 현재 시세 범위 내에서 적정하게 산정된 것으로 보입니다.

9.2. 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 기타 인수 부담 (관리비 미납 등): 현장 조사 필수

* 입찰가 결정 시 고려사항: 현 시세, 권리관계 명확성, 건물 상태, 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

상기 분석 및 외부 시세 조사를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가 범위는 보수적으로 2억 1,500만원 ~ 2억 3,000만원으로 제안합니다.

(본 입찰가는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 주변의 유사 물건 거래 사례 및 동향을 추가로 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.