나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100846 [2] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I명문 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제304호 외 5개호.
외벽 : 대리석 및 석재타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.주택도시보증공사로부터 임차권자 박가현의 우선변제권을 승계하였다는 권리신고 및 배당요구신청서(2026.3.31.자)가 제출됨
2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 박가현)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100846 (2)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층305호

* 건물명: 더위일관악파크뷰

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 232,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

* 건물면적 (전용면적): 17.30㎡ (약 5.23평)

1.3. 경매 정보

* 경매구분: 청산을위한형식적경매

* 매각대상: 기타

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '호림박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 일반상업지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물은 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 인천신용보증재단 가압류 (2024.04.12.)

* 등기부채권 총액 (말소 예정 권리 포함): 276,058,307원 (채권 최고액 기준)

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 박

* 보증금: 233,000,000원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-11

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음 (제시된 임차인 현황 기준)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차권자 박가현의 우선변제권을 승계하였으며, HUG는 임차인 박가현의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. (2026.4.1.자)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다. 임차인의 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출 및 을1 임차권 등기 말소 처리 예정으로, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 서울특별시 관악구 신림동 난곡사거리 일대로, 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있는 상권입니다. 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 시설

본 물건 주변에는 주거용 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 반경 내 혐오시설 관련 특이사항은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

주변에 마트, 편의점, 식당 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교통 접근성

인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 차량 이용 시에도 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

등기부상 임차권은 말소 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 권리 승계 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출 등 복잡한 권리관계가 존재합니다. 매수인은 이를 명확히 인지하고 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 형식적 경매 특성

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 오피스텔로, 일반상업지역 내에 소재하여 입지 조건 및 잠재적 개발 가치를 갖춘 물건입니다. 감정가는 2억 3천 2백만원이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

7.2. 평가

부동산 경매 시장에서 소형 오피스텔은 꾸준한 수요가 있으며, 특히 상업 밀집 지역에 위치할 경우 투자 가치가 높습니다. 본건은 복잡한 임차인 관련 권리 승계 및 포기 서류가 제출되어 있어, 법률 전문가와 충분한 상담 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 잠재력

난곡사거리지구중심 지구단위계획구역 내에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 소형 면적 메리트

17. 30㎡ (약 5.23평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 포인트가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 232,000,000원이며, 본건의 임차인(박 )은 임대차보증금 233,000,000원에 대해 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하였으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 제공된 JSON 파일에는 시장 시세 관련 정보가 포함되어 있지 않으나, 감정가 산정 시 임차인의 보증금 수준을 고려한 것으로 판단되며, 이는 해당 면적 대비 높은 가치 평가를 반영하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 현재 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

현 시세 및 시장 상황을 고려 시, 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. (최종 입찰가는 법원 매각 조건 및 실제 현장 조사를 통해 재확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.