나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1819 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 1763 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 소재 "종달초등학교" 북측 인근에 위치하는 토지이고, 인근은 단독주택, 일반음식점, 소규모 점포, 전 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시외버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 주거용 건부지 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 4~5m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 '대'이나, 현황 '대 및 도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 및 경량철골구조 징크패널지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 치장타일, 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 주택, 창고임.

설비내역

본건은 기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'와 같이 본건 일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호(가) 2층은 등기사항전부증명서상 구조가 '벽돌조' 이나, 일반건축물대장 및 현황 '경량철골구조' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 제주지방법원 2025타경1819 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 1763

용도: 단독주택

감정가: 412,671,950원

토지면적: 382.00㎡ (약 115.56평)

건물면적: 250.27㎡ (약 75.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

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* 위치: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 소재 "종달초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 일반음식점, 소규모 점포, 전(밭) 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시외버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남측으로 폭 4~5m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용: 인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 주거용 건부지 및 도로로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 임차인 현황

* 임차인: 김경홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-05-08

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 실제 인수해야 할 금액이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김태길

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-06-26

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 실제 인수해야 할 금액이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약 (말소기준권리: 2018-12-03 근저당권, 한라새마을금고, 192,000,000원)

* 소유권 이전: 오만식(2006-02-16), 시우영농조합법인(2011-07-07), 김경심(2018-12-03)

* 근저당권: 한라새마을금고(192,000,000원, 말소기준권리), 주식회사지원엠알오(100,000,000원, 말소), 김경석(60,000,000원, 말소)

* 임의경매: 현홍준(69,534,246원, 말소)

* 등기부채권 총액: 352,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (단, 대항력 있는 임차인 존재)

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 제주 동부의 구좌읍 종달리는 해안 지역에 위치하며, 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 주변 시설: 단독주택, 일반음식점, 소규모 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 제주특별법에 따라 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육 시설: "종달초등학교"가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보이며, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 소규모 점포 및 일반음식점 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 김경홍, 김태길 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 실제 인수해야 할 금액이 존재할 가능성이 있어 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 토지: 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '대 및 도로'로 이용 중입니다.

* 건물: 2층 건물의 구조가 등기사항전부증명서상 '벽돌조'이나, 일반건축물대장 및 현황은 '경량철골구조'로 차이가 있어 추후 하자 발생 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 여러 규제를 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물(20.30㎡)이 존재하며, 이는 추가적인 관리 및 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 제주 동부의 조용한 지역에 위치한 단독주택으로, 교육 및 편의 시설 접근성이 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 내용과의 차이, 그리고 다양한 토지 이용 제한 규제는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인 관련 사항은 명확한 사전 조사 없이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 현장 방문 및 관련 정보 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 제주도 내 희소성 있는 단독주택 물건입니다.

* 구좌읍 지역의 지속적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적으로 향후 리모델링 또는 증축을 통한 활용 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물, 조경수, 태양광 설비 등이 일괄 매각되어 취득 시 자산 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

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감정가는 412,671,950원입니다.

주변의 연립, 다세대 주택 매매 사례(10,500만원~49,000만원)는 본 물건의 용도(단독주택) 및 규모와 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

현재까지 파악된 인수 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 공부와의 차이 및 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세와 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 95% 범위인 약 3억 3천만 원 ~ 3억 9천만 원 선 에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 임차인과의 협의 가능성, 실제 명도 비용, 건물 상태, 주변 유사 단독주택 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

제주 동부 지역의 단독주택 시세 및 관련 혐오시설 유무 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.