나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52127 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 24층 내 2층 201호로서, 1동의 건물 외벽은 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시임.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

급,배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 4필 일단지 부정형 평지이고 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 광로, 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 현 공실상태로 보입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52127 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 개시 결정자)

아파트명: 성호2차아파트

사용승인일: 2003년 11월 7일

총세대수: 1773세대

건물규모: 5개동, 최고 24층, 최저 1층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

교통상황: 간선도로 접근성이 양호하며 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정이 좋습니다.

인접 도로상태: 대지권의 목적이 되는 토지는 광로 및 중로에 접하고 있어 출입도로 상태가 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 18일 기흥세무서장의 압류 (등기부 갑14)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (2024년 4월 18일 등기, 권리자: 윤지석 (개명전 윤준영)).

* 임대차보증금 84,460,000원.

* 전입일자: 2020년 4월 29일, 확정일자: 2020년 3월 24일.

* 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤 (개명전: 윤준영)

* 보증금: 84,460,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 29일

* 확정일자: 2020년 3월 24일

* 배당신고일자: 2024년 4월 18일

* 대항력: 있음 (주의: 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.)

총 인수 가능 보증금: 84,460,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 성호2차아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다. 인근 지역의 상업시설 및 생활 편의시설은 아파트 단지 인근으로 형성되어 있어 기본적인 생활에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 단지 남서측 인근에 중진초등학교가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 있습니다.

단지 내 시설: 총 265대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 약 84,460,000원의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 존재합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

체납 관리비: 2025년 10월 기준으로 959,200원의 체납 관리비가 확인되었습니다. 이 부분은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 관리사무소에 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 기본적인 검색 결과, 본 물건지에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 광양시 중동의 아파트 단지로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 중진초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 높아 낙찰자가 인수해야 할 총 금액이 감정가를 초과할 수 있다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 또한, 체납 관리비 발생으로 인한 추가 비용 부담 위험도 존재합니다. 이러한 권리 관계 및 잠재적 비용을 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 판단하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 중진초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 아파트 밀집 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮을 가능성이 있으나, 인수되는 임차인 보증금을 포함한 총 실투자금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 84,460,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 이를 총 매수 가격에 반드시 포함하여 계산해야 합니다. 해당 면적(약 18.1평)의 성호2차아파트 최근 시세는 약 1억 4천만원에서 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

만약 본 물건의 총 매수 가격(입찰가 + 인수 보증금)을 약 1억 5천만원으로 책정한다고 가정했을 때, 적정 입찰가는 약 65,540,000원 (150,000,000원 - 84,460,000원)이 됩니다.

감정가 64,000,000원을 고려하고, 인수되는 보증금의 위험 부담을 감안하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 60,000,000원으로 제안합니다.

이 경우 총 실투자금액은 약 144,460,000원 (60,000,000원 + 84,460,000원)이 됩니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사와 권리 분석 전문가의 조언을 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.