나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52115 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중동중학교" 남서측 인근 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 교통사정은 무난함.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하1층 지상24층 중 제6층 제603호 (동향, 복도식)로서,(사용승인일 : 2003.11.07.) 외벽 : 모르타르 위 페인팅, 내벽 : 벽지 및 몰딩마감 등, 바닥 : 장판지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측, 북측으로 각각 노폭 약 20m, 50m, 15m 정도의 아스팔트 포장도로가 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구 역(광양중진초등학교)임. 일련번호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역 임. 일련번호(3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축 사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역임. 일련번호(4) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한 구역 (모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52115 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 6층603호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 지하 1층, 지상 24층 중 제6층 제603호 (사용승인일: 2003.11.07.)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 59,500,000원

토지 면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

건물 면적: 59.79㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, "광양중동중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 단독주택, 소규모 점포 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이한 편입니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

주변 도로 상황은 약 20m, 50m, 15m 폭의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

일부 토지에는 중로1류, 중로2류, 광로2류 등에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 개시 결정 등기 등이 확인됩니다.

말소기준권리는 기흥세무서장의 압류 (2025-04-18 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 설

보증금: 86,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-02

확정일자: 2020-03-23

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (2024-04-04 접수, 을11)가 존재하며, 말소기준권리보다 선순위임이 등기부상 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 설현승 씨의 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 인수해야 할 보증금 총액은 86,000,000원입니다.

배당 순위에 따라 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변으로 단독주택 및 소규모 상가가 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

주거 중심의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

아파트명: 성호2차아파트

주소: 전라남도 광양시 중동 1665 (신주소: 광양시 광장로 70)

사용승인일: 2003년 11월 7일

총 세대수: 1773세대

층수: 최고 24층 / 최저 1층 (본건 6층)

주차대수: 총 2494대 (지상 49대, 지하 2466대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근에 광양중진초등학교, 광양중동중학교 등이 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.3. 관리비

현황조사서상 2025년 10월 기준으로 체납 관리비 1,235,170원이 있는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 설현승 씨의 존재입니다.

매수인은 임차인의 보증금 86,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 추가적인 금전 부담이 발생할 수 있습니다.

특히, 임차인의 확정일자(2020-03-23)가 전입일자(2022-05-02)보다 앞서 있어, 일반적인 임대차 관계와 다른 특이한 상황입니다. 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 임차인과의 소통이 필수적입니다.

6.2. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 타 경매 물건과의 연관성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 86,000,000원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

임차인의 확정일자 및 전입일자 간의 불일치는 일반적이지 않은 상황으로, 법적 검토 및 신중한 접근이 요구됩니다.

체납 관리비 또한 매수인의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

광양 지역의 부동산 시장 동향 및 아파트 수요를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

실거주 목적의 경우, 인수하는 보증금 부담을 감안하여 총 실투자금액을 산정해야 합니다.

권리 관계 리스크를 철저히 분석하고 해소할 수 있다면, 잠재적인 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(59.79㎡)의 성호2차아파트 204동 6층 물건의 최근 거래가 및 매물가는 약 100,000,000원에서 115,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 59,500,000원이나, 매수인이 86,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 실제 총 부담액은 감정가 이상의 금액이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

대략적인 시장 가치 110,000,000원에서 인수 보증금 86,000,000원을 제외하면, 실질적인 입찰 가능 금액은 약 24,000,000원 수준입니다.

위험 부담 및 수익률을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 20,000,000원에서 25,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 감정가를 크게 하회하는 수준으로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행된 후 신중하게 결정해야 합니다.

광양시 중동 지역 부동산 인근 조사 결과, 본 건 아파트 단지 주변으로 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.