나이스옥션 법원경매 순천 2025타경649 [1] 전라남도 광양시 광양읍 용강리 893 창덕에버빌아파트 상가동 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재 광양용강중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 입지한 주상혼용지대임.

교통상황

광대로변에 입지하여 차량접근성 양호하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건내 지하층101호로서 외벽: 드라이비트 내벽: 벽지도배, 목재붙임, 치장적벽돌 등 인테리어 바닥: 디럭스타일 창호: 샷시창호임.

이용상태

비어펍 및 사무실이나 현황 휴업중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 및 상가부지임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로에, 남동측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2017-12-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(전라남도제2009-154호(구역계 변경))<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 집합상가는 대지권이 배분되지 아니한 상태이나 거래관행상 건물의 소유에 따른 적정대지권의 배분을 전제로 가격이 형성되므로 이를 감안하여 평가하되 건물가액과 대지권가액을 구분하여 병기하였음. 본건 부동산은 2011타경11273 및 2011타경11280 부동산임의경매 사건에서 대지권가액을 포함하여 경매가 실행된 전례가 있음.

물건 비고

- 대지권이 배분되지 아니한 상태임
- 감정가는 건물의 소유에 따른 적정대지권의 배분으로 하여 평가한 금액임
- 건물의 소유에 따른 적정대지권 매각 포함, 대지권 등기 가능 여부 확인 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 순천지원 2025타경649 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 용강리 893 창덕에버빌아파트 상가동 지하층101호

용도: 근린상가

건물면적: 256.80㎡ (약 77.68평)

건물지분: 256.8㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 352,000,000원

토지면적: 58,398.20㎡ (약 17,667.17평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 대지권이 배분되지 아니한 상태임

* 감정가는 건물의 소유에 따른 적정대지권의 배분으로 하여 평가한 금액임

* 건물의 소유에 따른 적정대지권 매각 포함, 대지권 등기 가능 여부 확인 필요함

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재 광양용강중학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 입지한 주상혼용지대임.

2.2. 교통 및 도로

광대로변에 입지하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 여건은 보통임. 서측으로 광대로에, 남동측으로 왕복 2차로에 접함.

2.3. 주변 시설

본 물건은 아파트단지 및 근린생활시설과 혼재된 지역에 위치함. 인근에 광양용강중학교가 소재하여 교육시설 접근성이 좋음. (검색 결과, 광양시 황금동 일대에 폐기물처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치와 관련하여 주민 민원이 다수 확인되었으나, 본 물건 소재지와의 직접적인 연관성은 명확하지 않음. 다만, 지역 개발 및 환경 관련 이슈를 인지할 필요가 있음.)

3. 권리분석

3.1. 경매유형 및 채권자

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순OOOOOOO

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 을6 (2012-10-11 접수, 순천농업협동조합 근저당권, 221,000,000원)

총 등기부채권액: 748,296,015원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 대지권 미배분 상태로 인한 권리 관계 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 현황 휴업중인 비어펍 및 사무실로 이용되었음. (임차인 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

아파트단지와 근린생활시설이 혼합된 주상복합 지역에 위치하여 상권의 기본적인 배후 수요를 갖추고 있음.

4.2. 현황 및 용도

본건의 용도는 근린상가이며, 과거 비어펍 및 사무실로 이용되었으나 현재는 휴업 중인 상태임.

4.3. 상권 잠재력

주변 아파트 단지의 고정 수요와 함께 광대로변에 위치하여 유동인구 유입 가능성이 있음. 다만, 현재 공실 상태이므로 신규 임차인 확보 및 업종 선택에 대한 면밀한 검토가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 광양용강중학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미배분 문제

가장 큰 리스크 요인은 대지권이 법적으로 배분되지 않은 상태라는 점임. 감정평가액은 적정 대지권 배분을 전제로 산정되었으나, 실제 대지권 등기 가능 여부 및 절차에 대한 확인이 필수적임.

6.2. 건물 외 재산권 관련 불확실성

대지권 미배분 상태는 건물의 소유권 행사에 잠재적인 제약을 야기할 수 있으며, 향후 재산권 행사에 있어 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있음.

6.3. 현 공실 및 휴업 상태

본 물건은 현재 휴업 중인 상태로, 공실 장기화 가능성 및 신규 임차인 확보의 어려움이 예상됨.

6.4. 높은 채권 총액

총 등기부채권액이 7억 원 이상으로 높아, 경매 낙찰 후에도 채권 관련 문제가 완전히 해소되지 않을 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 광양읍의 주요 도로변에 위치한 근린상가로, 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 현재 가장 큰 문제는 대지권이 법적으로 배분되지 않은 상태이며, 이로 인한 재산권 행사상의 불확실성이 크다는 점입니다. 감정가는 적정 대지권 배분을 가정하여 산정되었으나, 실제 등기 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 휴업 상태라는 점도 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 주요 도로변 입지로 인한 가시성 및 접근성 확보.

* 주변 아파트 단지의 잠재적 배후 수요.

* 대지권 확보 시 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 구체적인 대지권 확보 가능성 및 절차, 향후 활용 계획 등에 대한 종합적인 추가 분석 없이는 산정이 어렵습니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.