나이스옥션 법원경매 목포 2025타경520 [1] 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 301동 2층 205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 대양동 소재 '목포중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상12층 중 제2층 제205호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임. 일련번호 나 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제7층 제705호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임. 일련번호 다 : 철근크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제2층 제206호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가~다 : 아파트로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가~다 : 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(100미터 일부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인은 생략하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경520 (1)

소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 301동 2층 205호

용도: 아파트

감정가: 51,300,000원

토지면적: 27.33㎡ (약 8.27평)

토지지분: 27.334㎡ (약 8.27평)

건물면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

건물 전용면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

건물 분양면적: 약 55㎡ (해당 면적대의 유사 평형 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중부새마을금고

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 목포시 대양동 소재 '목포중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

1.2. 3.건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트로서, 지하 1층/지상 12층 중 제2층 제205호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시창입니다. 아파트로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 5.토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

* 소유권 보존: 유한회사만호주택산업 (2000-07-29)

* 소유권 이전: 유한회사씨엔케이 (2011-08-23, 매매)

* 근저당: 중부새마을금고 (2011-08-23, 금18,200,000원, 말소 기준 권리)

* 전세권 설정: 박중현 (2021-10-28, 금35,000,000원, 말소)

* 임의경매: 중부새마을금고 (2025-10-13, 금52,349,060원, 말소)

총 등기부채권액: 53,200,000원

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 박*

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 50,000원

* 배당신고일자: 2025-10-29

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시설

* 판매시설: 단지 인근에 진로식자재마트, 매화할인마트, 그린마트, 사랑슈퍼, 한아름마트, 매화슈퍼 등이 소재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 매화초등학교가 약 179m 거리에 위치하며, 목포중앙고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 목포시 대양동 일대에는 자원순환시설(폐기물처리시설, 소각시설)이 추진되거나 운영 중인 지역이 있습니다. 구체적으로 대양동 713-1 외 10필지에는 사업장폐기물 중간처분업(소각시설)이 추진 중에 있으며, 대양동 대양로 241-55에는 재활용선별장이 위치합니다. 목포시 대양동 75-18 물건지와는 직접적인 인접성은 낮으나, 동일 행정구역 내에 위치하여 인근 지역의 환경적 특성에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 연산동에 위치한 공생재활원이 있으나, 이는 통상적인 혐오시설과는 성격이 다릅니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.생활 편의시설

인근에 다수의 마트와 슈퍼마켓이 있어 장보기 및 일상생활이 편리합니다.

1.5. 2.교육 환경

초등학교와 고등학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

1.5. 3.주거 환경

아파트 단지 내 도로 개설이 되어 있으며, 주변이 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있어 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 생략되어, 실제 건물의 내부 상태(하자, 수리 필요 여부 등)를 파악하기 어렵습니다. 이는 입찰 전 현장 방문을 통한 확인이 반드시 필요합니다.

1.6. 2.환경 관련 시설

대양동 일대에 폐기물 처리 및 소각 시설 관련 사업이 추진되거나 운영 중인 점은 잠재적인 환경 리스크로 고려될 수 있습니다. 이는 단지의 쾌적성 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 3.토지 이용계획 및 제한

소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지 등은 향후 건축 행위나 재건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 목포시 대양동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 비교적 낮은 감정가와 함께 인수할 권리가 없어 권리상의 부담은 적은 편입니다. 인근에 생활 편의시설과 교육 시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 다만, 정확한 내부 상태 확인이 어렵고, 대양동 일대에 폐기물 처리 관련 시설이 있거나 추진 중이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.저렴한 감정가

5천만원대의 감정가는 지역 내 시세 대비 비교적 낮은 수준으로, 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 2.권리상 안전성

말소 기준 권리 이하의 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매)가 말소 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

1.8. 3.생활 편의시설 접근성

인근에 마트 등 생활 편의시설이 위치하여 기본적인 생활 여건이 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 51,300,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로, 주변 시세, 물건 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵지만, 감정가를 기준으로 경쟁률을 예측하여 전략적인 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다. 일반적으로는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시세 및 경쟁 상황을 감안해 상향 결정하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.