나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52148 [1] 전라남도 여수시 국동 193-70 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 ‘구봉초등학교’ 남측 인근에 위치하며 주위환경은 주로 단독주택으로 이루어진 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로 완경사지대에 평탄하게 조성하여 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 4~5미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)

제시목록 외의 물건

부합물인 ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 경량철골조 슬래브 및 판넬지붕 2층으로 외벽; 몰탈위페인팅, 타일붙임, 적별돌 치장쌓기 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호; 새시창호 등임.

이용상태

지하층: 주차장 1,2)층; 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

옥상에 태양광설비가 있고, 건축물대장상 허가민원과 -72091(2022.10.19)호에 따라 위반건축물기재됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 위반건축물 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52148 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 국동 193-70

* 용도: 단독주택

* 감정가: 262,964,000원

* 토지 면적: 144.00㎡ (약 43.56평)

* 건물 면적: 142.14㎡ (약 42.97평)

* 건물 제시외 면적: 55.60㎡ (약 16.81평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 좌수영새마을금고 (경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 국동 소재 ‘구봉초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위 환경은 주로 단독주택으로 이루어진 기존 주택지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다. 본건은 남동측으로 폭 약 4~5미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용: 세장형 토지로 완경사지대에 평탄하게 조성하여 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 지역 지구: 본 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(구봉중학교, 구봉초등학교), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 을1, 2015-07-02 접수된 좌수영새마을금고의 근저당권으로, 본 경매 절차 진행 시 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 240,000,000원이며, 경매 신청 채권자는 좌수영새마을금고로 경매 개시 결정 금액은 221,927,806원입니다.

* 소유권 이전: 최근 2024년 3월 4일 및 2024년 5월 28일 상속을 원인으로 한 소유권 이전 및 경정이 있었습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인이 없거나 보증금/차임이 미상인 임차인이 없어 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인 관련 주의 문구는 적용되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 주거 기능이 중심이 되는 지역에 위치해 있습니다.

* 인근에 구봉초등학교, 구봉중학교 등 교육 시설이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설 및 상업 시설 이용은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 해당 지역의 단위 주택 거래가는 4천만 원에서 4천 7백만 원(이는 면적 대비 가격으로, 53.46㎡~69.81㎡ 기준) 수준으로 형성되어 있으나, 이는 아파트나 빌라 등 집합건물에 대한 거래 사례이므로 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택은 토지 가치가 반영되어 일반적으로 단위 주택과는 다른 가치를 지닙니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통한 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 근거리 학교 외 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

* 교육 시설: 구봉초등학교 및 구봉중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있습니다. 2022년 10월 19일 허가민원과 -72091호에 따라 등재되었으며, 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 수리: 건물은 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 위반건축물 등재와 관련된 사항은 내부 수리 또는 구조적인 점검이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 등기부상 공동담보에 대한 언급이 있으나, 본건 경매와 직접적으로 연관된 다른 부동산 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 여수시 국동에 위치한 단독주택으로, 준거주지로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용성이 높다는 장점이 있습니다.

* 그러나 건축물대장상 위반건축물로 등재된 사실은 주요 고려 사항이며, 향후 발생할 수 있는 법적 제약 및 추가 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인으로, 위반건축물 관련 사항 해결 가능성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능합니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 인근 학교 시설과의 접근성이 좋습니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 262,964,000원

* 주변 다세대, 연립 주택 등의 거래 사례를 볼 때, 지역 내 주택 시장의 일정 수준 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 다만, 위반건축물 등재 사실 및 잠재적 수리 비용 발생 가능성 등을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가의 약 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 이에 따라 본 건의 예상 입찰가 범위는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.