나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51521 [1] 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 4층 405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 조적조 평스라브지붕 15층 건물내 제4층 제405호(남동향, 복도식)로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 내벽: 벽지 및 타일마감, 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 아파트 명칭은 귀 제시목록상 "근화희망타운아파트'이나 현장조사시 아파트 벽체에 "하이팰리스"로 표기되어 있으니 참고바람.

물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자로 대항력 포기함(매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의)
미납관리비 약 4,000,000원(2025.10.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 목포지원 2025타경51521 (1)

3. 소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 4층 405호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 63,000,000원

6. 토지 면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

7. 토지 지분: 32.085㎡ (약 9.71평)

8. 건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

9. 건물 지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

10. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매 구분: 부동산강제경매

12. 채권자: 서OOOOOOOOOO

13. 아파트 정보

* 아파트명: 근화희망타운1차 (현장에서는 "하이팰리스"로 표기될 수 있음)

* 건축년도: 1996년

* 동/층/호: 101동 4층 405호

* 건물 규모: 최고 15층 건물 중 4층 (전용면적 약 18.08평)

* 세대수: 총 294세대 (단지)

2. 입지조건

3. 위치 및 주위 환경

* 본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

4. 교통 상황

* 차량 접근이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 북서측 및 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

5. 토지 이용 상태

* 부정형의 평지로 아파트 건물 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

4. 말소기준권리: 광주지방법원 목포지원 2025타경51521 부동산강제개시결정 (서울보증보험)

5. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

6. 인수되는 권리:

* 을7: 주택임차권 (한국토지주택공사, 60,000,000원) - 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 신청채권자(서울보증보험)가 임차보증금 대위변제자로 대항력을 포기하고 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 매수인에게 직접적인 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (단, 주의 필요)

7. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 56,850,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-06-18

* 확정일자: 2018-06-07

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 56,850,000원. (상기 '인수되는 권리' 항목 참조)

8. 등기부상 권리 요약

* 갑1: 소유권보존 (근화건설주식회사, 1996-07-16)

* 갑2: 소유권이전 (유한회사씨엔케이, 2009-05-22)

* 을7: 주택임차권 (한국토지주택공사, 2022-07-25, 60,000,000원, 인수)

* 갑3: 강제경매 (서울보증보험, 2025-10-13, 58,092,912원, 말소)

9. 등기부채권 총액: 56,850,000원 (주로 임차보증금으로 파악됨)

4. 상권분석

5. 지역 특성:

* 본건이 위치한 대양동은 아파트와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 주변에는 목포종합경기장, 목포추모공원 등이 위치하고 있습니다.

6. 최근 실거래가 동향 (전용면적 약 59.76㎡ 기준)

* 2026년 4월: 5,900만원 (5층)

* 2026년 5월: 7,350만원 (2층)

* 2026년 6월: 4,300만원 (1층)

* 전반적으로 4,300만원에서 7,350만원 사이에서 거래가 이루어지고 있으며, 층별, 거래 시점별 가격 편차가 있습니다.

5. 생활정보

6. 편의시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기 등이 있습니다.

* 단지 주변: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 교육 및 교통:

* 목포중앙고등학교가 인근에 위치합니다.

* 차량 접근이 용이하며 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(LH)가 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 보증금 56,850,000원입니다. 등기상 '인수'로 표시되어 있으나, 신청채권자의 대위변제 및 권리포기 동의 조항으로 인해 매수인에게 직접적인 임차보증금 지급 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인 관련 사항은 세심한 확인이 필요합니다.

8. 미납관리비: 약 4,000,000원 (2025년 10월 기준)이 미납되어 있어 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

9. 건물 명칭 혼동: 등기부상 명칭은 '근화희망타운아파트'이나, 현장 조사 시 '하이팰리스'로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

10. 지역 이슈: 목포시 대양동 일원에 생활폐기물 및 자원회수시설(소각장) 건립 등이 추진되는 지역으로, 주변 지역과의 갈등 사례가 있어 장기적인 환경 또는 지역 개발 이슈를 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 비교적 저렴한 감정가와 최근 실거래가 수준을 고려할 때 투자 가치가 있는 아파트입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 신청 채권자의 권리포기 조항으로 인해 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 미납 관리비 등의 추가 비용 발생 가능성과 건물 명칭 불일치 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

9. 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건입니다.

10. 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 해소된다면, 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

11. 인근 개발 계획이나 지역 정주 여건 변화에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10. 최근 실거래가(2026년 4월-6월) 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 해당 면적과 층수(4층)의 시장 가치는 약 60,000,000원에서 68,000,000원 사이로 추정됩니다.

11. 미납관리비 약 4,000,000원을 추가 비용으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 설정하는 것이 좋습니다.

12. 예상 입찰가: 62,000,000원 (본 입찰가는 예상치이며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.