나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51523 [1] 전라남도 목포시 산정동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 “목포공공도서관” 동측 인근에 위치하며, 주택 및 다가구주택 등이 소재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

세장형 평지로, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽 : 적벽돌쌓기마감 등, 내벽 : 벽지, 타일마감 등, 창호 : 새시창호임. 제시외건물 ㉠ : 판넬조 판넬지붕 단층 건물로, 벽체 : 판넬잇기마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호 가) : 주택으로 이용중임. 제시외건물 ㉠ : 다용도실로 이용중임.

설비내역

기호 가) :　난방설비(수선필요), 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음. 제시외건물 ㉠ : -

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기타참고사항 - 2)임대관계 임대미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2. 건물 누수로 인해 건물 수선이 필요할 것으로 사료됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51523 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1740-3

용도: 단독주택

감정가: 171,771,880원

토지면적: 145.60㎡ (약 44.04평)

토지지분: 145.6㎡ (약 44.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 144.66㎡ (약 43.76평)

건물지분: 144.66㎡ (약 43.76평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 담양농업협동조합

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 누수로 인해 수선 필요 (감정평가서 참조).

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 “목포공공도서관” 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택 및 다가구주택 등이 소재하는 정비된 주택지대로, 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 23일자 담양농업협동조합 근저당권 (을8)

본 경매물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리인 근저당보다 선순위인 권리(갑구의 소유권 이전 등)는 존재하지 않아, 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

등기부등본 상 채권 총액은 102,000,000원이며, 이는 임의경매개시결정 채권액 78,985,739원을 포함합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

건물 감정평가서상 임대 관계는 '임대미상임'으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 산정동은 주택 및 다가구주택이 밀집된 주거지역입니다.

주변에 목포공공도서관이 위치해 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

최근 인근 지역 (산정동)의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 51.17㎡(약 15.5평)가 2900만원, 59.32㎡(약 17.9평)가 3200만원, 74.18㎡(약 22.4평)가 3350만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 45만원 ~ 57만원 수준으로, 본 물건의 경우 단독주택으로 토지 면적이 넓은 점을 감안할 때, 유사한 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

그러나 이는 다세대주택의 시세이며, 단독주택으로서의 개별적인 가치 평가가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 편의시설: 목포공공도서관이 인근에 위치하며, 주거지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 주택 및 다가구주택이 소재하는 정비된 주택지대입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 감정평가서상 건물 누수로 인해 수선이 필요할 것으로 사료됩니다. 이는 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대 정보 불확실성: 건물 임대 관계가 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 인수해야 할 임차인이 있거나 보증금/차임 관련 미확인 사항이 있을 수 있습니다. (단, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인 존재 여부 확인 필요)

* 산업단지 인근 환경 문제: 검색 결과, 산정동 인근에 위치한 산정농공단지 및 삽진산업단지에서 먼지, 쇳가루, 페인트 냄새, 소음, 악취 등 환경 문제가 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 이는 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 또한, 목포시가 대양산업단지 인근에 쓰레기 소각장 설치를 추진하면서 인근 지역과의 갈등이 있는 것으로 나타났습니다. 이러한 산업단지 및 시설들이 물건의 직접적인 주변에 위치하는지, 또한 환경 영향의 정도는 어느 정도인지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동에 위치한 단독주택으로, 비교적 정비된 주택지대에 속해 있습니다. 토지면적이 넓어 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 누수로 인한 수선 필요, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

특히, 산정농공단지 및 삽진산업단지와 인접한 지역의 특성상 환경오염 문제에 대한 고려가 필요합니다. 이러한 점들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 145.60㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 개축 또는 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 편리한 교통 환경: 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 가능성.

* 주거지역 입지: 기본적인 생활 인프라 이용이 용이한 주택가에 위치.

* 정비된 주거지대: 주변 환경이 비교적 양호한 주택 밀집 지역.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 171,771,880원

주변 다세대주택 시세 분석 결과, 3.3㎡당 약 45만 원 ~ 57만 원 수준입니다. 본 건의 감정가는 3.3㎡당 약 59만 원 수준으로, 유사 시세 대비 약간 높은 편입니다.

건물 누수로 인한 수선 비용 (최소 1,000만원 ~ 3,000만원 예상) 및 산업단지 인근의 환경적 요인을 고려해야 합니다.

또한, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성도 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 이를 고려한 입찰가 산정은 불필요합니다.

종합적인 고려 시, 현 시세와 물건의 하자, 주변 환경 등을 감안할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 137,417,500원 ~ 154,594,700원

(주의: 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.