나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34003 [1] 전라남도 담양군 대전면 행성리 34-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 대전면 행성리 소재 '한빛고교' 남동측 인근에 위치하고 주변은 단독주택, 점포, 농경지 등이 소재한 주택 및 상가혼용 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 3필 일단의 토지로서, 자체지반은 대체로 평탄하고 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(3) : 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 중점경관관리구역(담양북부산지 조망가로형 중점경관관리구역) 기호(2) : 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가) 벽돌 및 경량철골구조 철근콘크리트 및 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 적벽돌노출쌓기 및 몰탈위페인팅, 징크판넬 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일, 판넬 등 마감. 창호 : 새시창호 마감. 바닥 : 장판지깔기 및 타일 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비(LPG) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 건물 기호(4-가)는 귀 제시목록상 34-22번지 위지상에 소재하나, 공부상 34-22, 34-23, 34-24, 34-25, 34-38, 34-39, 34-40번지 위지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으며, 현황은 34-23, 34-24, 34-40번지 3필지를 일괄하여 사용하고 있고, 일부는 경량철골구조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 및 잔디 매각에 포함
목록4는 제시목록상 34-22번지 위지상에 소재하나, 공부상 34-22, 34-23, 34-24, 34-25, 34-38, 34-39, 34-40번지 위지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으며, 현황은 34-23, 34-24, 34-40번지 3필지를 일괄하여 사용하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34003 (1)

소재지: 전라남도 담양군 대전면 행성리 34-23

용도: 단독주택

감정가: 350,767,000원

토지면적: 449.00㎡ (약 135.8평)

건물면적: 95.25㎡ (약 28.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하남농업협동조합 (을11 근저당권자)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인 존재. 제시외 수목 및 잔디 포함.

1.1. 입지조건

주위환경: 전라남도 담양군 대전면 행성리 소재 '한빛고교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 점포, 농경지 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통 수준임.

도로상태: 본건 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획: 본건 토지 기호(1)(3) 및 기호(2)는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 15일자 하남농업협동조합의 근저당권(을11)임.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸됨.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 광산세무서장의 압류(갑8) 및 하남농업협동조합의 임의경매(갑9)는 소멸됨.

임차인 현황:

* 임차인 이선희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-09, 대항력 있음.

* 임차인 최성수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-16, 대항력 없음.

인수 가능한 보증금은 0원으로 분석되었으나, 이선희 임차인은 대항력이 있으므로 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있음에 유의해야 함.

소유권: 소유권은 최성수에서 신지혜 외 1명으로 이전되었으며, 이는 매각으로 소멸됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 '한빛고교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 점포, 농경지가 혼재된 지역임.

전반적으로 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 일부 상업 시설이 산재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

가까운 편의시설로는 마트, 병원, 은행 등은 차량 이동이 필요할 수 있음.

인근의 '한빛고교'로 인해 학생 및 관련 유동 인구가 있을 수 있으나, 상권 활성화 정도는 높지 않은 것으로 판단됨.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과로는 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 기본적인 상점 및 학교, 관공서 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됨.

교육시설: '한빛고교'가 인접해 있으며, 초등학교, 중학교 등은 추가적인 조사가 필요함.

대중교통: 인근에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하나, 노선 및 배차 간격은 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이선희는 전입일자 2022-02-09 기준 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 요구가 발생할 가능성이 있음.

토지 공부와의 차이 및 지분 사용: 건물(목록4)이 제시목록상 34-22번지 외 다수 필지(34-23, 34-24, 34-25, 34-38, 34-39, 34-40)에 걸쳐 소재하며, 현재는 34-23, 34-24, 34-40번지 3필지를 일괄하여 사용 중임. 이는 추후 토지 분할, 소유권 문제 등 복잡한 상황을 야기할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요함.

건축물대장 상 용도 불일치: 건축물대장 총괄표제부상 주요 용도가 '제2종근린생활시설' 등으로 기재되어 있고, 단독주택 외 복합 용도로 사용 가능하도록 되어 있으나, 현황은 단독주택으로 이용 중. 이는 향후 건축물대장 정정 또는 용도 변경 시 문제가 될 수 있음.

제시외 수목 및 잔디 포함: 매각에 포함되므로 별도 처리에 대한 고려가 필요함.

공동담보 물건: 다른 채무와 담보로 묶여 있는 물건이므로, 관련 채무 변제 상황에 따라 본 물건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 담양군 대전면의 주택 및 상가 혼용 지대에 위치한 단독주택임. 감정가는 350,767,000원이나, 권리분석상 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하며, 토지 공부와 현황 사용 지번의 불일치, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있음.

특히 대항력 있는 임차인의 명도 문제와 복잡한 토지 지번 사용 문제는 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 변수임.

반면, 주변 교통 여건 및 도로 접근성은 보통 수준이며, 제시외 수목 및 잔디가 포함된 일괄 매각이라는 점은 특이사항으로 볼 수 있음.

해당 물건의 성공적인 투자를 위해서는 명확한 권리관계 확인 및 철저한 현장 조사를 통한 실질적인 이용 현황 파악이 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

인근 주거 지역의 안정적인 수요: 대전면은 지역 기반의 주거 수요가 꾸준한 편임.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

잠재적 가치 상승 가능성: 정확한 현황 조사 및 권리 분석 후 저평가 매물일 경우, 리스크 관리 하에 투자 가치를 기대할 수 있음.

제시외 수목 및 잔디 포함: 조경이나 별도 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,767,000원입니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인 이선희 씨의 존재는 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간을 발생시킬 수 있는 주요 변수입니다.

토지 공부와 현황 지번의 불일치, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황의 차이 등은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인과 주변 시세, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 280,000,000원에서 315,000,000원 사이를 제안합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인, 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.