나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34052 [1] 전라남도 나주시 다시면 월태리 417-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 나주시 다시면 월태리 소재 "다시초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 상가, 학교 등이 소재하는 면소재지내 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 부정형 평지로서, 주거기타(창고, 사무실), 일련번호 4) : 부정형 평지로서, 주거기타(부속토지)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 남동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 포장도로, 남서측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로, 북동측으로 구거를 사이에 두고 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로와 접함. 일련번호 4) : 남서측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로, 북동측으로 구거를 사이에 두고 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 4) : 도시지역, 생산녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬, 벽돌 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 일련번호 3) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 판넬 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 2) : 창고, 사무실로 이용 중임. 일련번호 3) : 창고로 이용 중임.

설비내역

일련번호 2) : 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음. 일련번호 3) : 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) : 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약 94.3㎡임. 제시외건물 ㄴ) : 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약 96.4㎡임. 제시외건물 ㄷ) : 철파이프조 판넬지붕 단층, 출입구, 약 4.4㎡임. 제시외건물 ㄹ) : 철파이프조 판넬지붕 단층, 창고, 약 75.0㎡임. 제시외건물 ㅁ) : 컨테이너조 단층, 컨테이너 창고, 약 22.5㎡임. 제시외건물 ㅂ) : 컨테이너조 단층, 컨테이너 창고, 약 18.0㎡임.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 2)는 공부상 '창고'이나, 현황 '창고, 사무실'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록1 지상에 식재된 수목(소나무 등) 매각 포함
- 목록1 일부가 접도구역에 저촉
- 목록2는 공부상 '창고'이나 현황 '창고, 사무실'임
- 2026.04.02. 공동수급인 주식회사 태영종합건설 및 정영근으로부터 사무실 및 화장실 개보수 공사대금 미수금 채권 금 75,000,000원에 대하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34052 (1)

소재지: 전라남도 나주시 다시면 월태리 417-1

용도: 창고시설

감정가: 739,999,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나주이화신용협동조합 (등기부등본 기준)

1.2. 면적

토지면적: 2990.00㎡ (약 904.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 588.00㎡ (약 177.9평) - 건물 (2) 288㎡, 건물 (3) 300㎡

건물 제시외면적: 310.60㎡ (차양, 창고 등)

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 전남 나주시 다시면 월태리 소재 "다시초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 상가, 학교 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황 또한 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형 평지로서 주거 및 기타(창고, 사무실) 용도로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 남동측으로 폭 약 2m, 남서측으로 폭 약 4m, 북동측으로 구거를 사이에 두고 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(200m제한구역, 모든 가축), 상대보호구역, 농업진흥구역, 접도구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변에 다시초등학교가 위치하며, 나주호 둘레길과 같은 자연 친화적인 공간이 조성되어 있습니다. 검색 결과상 현재 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 11월 19일 접수된 나주이화신용협동조합의 근저당권(을13)입니다. 이 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 및 인수사항

* 유치권: 2026년 4월 2일, 주식회사 태영종합건설 및 정영근으로부터 사무실 및 화장실 개보수 공사대금 미수금 채권 금 75,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 잠재적 리스크입니다.

* 임차인 현황:

* 농업회사법인주식회사K: 보증금 100,000,000원, 전입/사업일자 2018-02-19, 확정일자 2018-02-19, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 전입일자 2020-04-16, 대항력 있음 (확정일자 없음).

* 정 : 보증금 5,000,000원, 전입일자 2015-07-09, 대항력 있음 (확정일자 없음).

* 주식회사퍼펙트월코리아: 보증금 30,000,000원, 전입일자 2018-02-09, 확정일자 2023-02-17, 대항력 있음.

* 하루한옥주식회사: 보증금 10,000,000원, 전입일자 2021-03-05, 대항력 있음 (확정일자 없음).

* 정 : 보증금 0원, 전입일자 2024-09-10, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 전입일자 2021-11-24, 대항력 없음.

* 주식회사혜전나주점: 보증금 20,000,000원, 전입일자 2025-08-04, 확정일자 2025-08-22, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 20,000,000원, 전입일자 2025-03-25, 확정일자 2025-08-22, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 20,000,000원, 전입일자 2025-03-25, 확정일자 2025-08-25, 대항력 없음.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 위 대항력 있는 임차인들의 존재는 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험을 내포하고 있습니다. 특히 확정일자가 없는 임차인들의 경우 더욱 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 지상권 개요에 대한 언급은 없습니다.

* 매각물건 명세서 참고사항에 따르면, 2026년 4월 2일 기준으로 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다.

* 목록1 지상에 식재된 수목(소나무 등)은 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

본건은 나주시 다시면 면소재지 내에 위치하여, 주변에 주택, 상가, 학교 등 기본적인 생활 기반 시설이 있습니다. 창고 시설로서의 입지 조건을 갖추고 있으며, 면소재지 내 상가를 통해 필요한 물품 조달 및 정보 교류가 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 다시초등학교 및 인근 상가를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 쇼핑 시설이나 의료 시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 주변환경: 농업진흥구역 및 생산녹지지역에 해당하며, 나주호 둘레길 등 자연 경관을 접하고 있어 쾌적한 환경을 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 75,000,000원의 공사대금 미수금에 대한 유치권 신고가 있으며, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 해결 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 확정일자가 없는 임차인들의 경우 잠재적 인수 위험이 더 클 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산녹지지역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 건물(2)은 공부상 '창고'이나 현황 '창고, 사무실'로 이용 중이며, 제시외 건물(차양, 창고 등)이 존재합니다. 이는 추후 행정적 조치나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각 포함된 제시외 건물(차양, 창고 등)의 건축법상 적법성 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 다시면 월태리에 위치한 창고 시설로, 넓은 토지 면적과 일괄 매각 대상인 건물 및 제시외 물건들을 포함하고 있습니다. 면소재지 내에 위치하여 접근성은 양호하나, 생산녹지지역, 접도구역 등 토지 이용 계획상 제한 사항이 존재합니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 채권들은 소멸될 예정이나, 성립 여부가 불분명한 유치권과 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 낙찰자가 부담해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 유치권의 성립 여부와 임차인의 보증금 배당 문제는 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (2990㎡ / 약 904.6평)을 활용한 사업 확장 또는 재개발 잠재력.

* 면소재지 내 위치하여 기본적인 인프라 접근 용이.

* 창고 시설로서의 활용 가치 및 향후 개발 가능성.

* 감정가 대비 권리 분석을 통한 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 감정가: 739,999,600원

* 주요 리스크 고려 (유치권 75,000,000원, 대항력 있는 임차인 보증금 합계 155,000,000원):

유치권의 성립 여부가 불분명하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건은 감정가 대비 유치권 성립 가능성 및 대항력 있는 임차인 인수 가능성 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 감정가를 기준으로 하되 이러한 위험 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가 739,999,600원에서 유치권 금액 75,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 간주하고, 보수적으로 입찰가를 산정한다면 약 664,999,600원 이하에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 유치권 및 임차인 관련 법률 자문 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.