나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33999 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 600 대광로제비앙 103동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 외장석재 및 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 대로, 중로, 소로에 접하고 외곽공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-04-07)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33999 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 600 대광로제비앙 103동 3층301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 294,000,000원

* 토지면적: 71.33㎡ (약 21.57평)

* 토지지분: 71.3253㎡ (약 21.57평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.9811㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 주변 시설: 해당 단지는 빛가람초등학교와 인접하여 도보로 통학이 가능합니다. 또한, 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 있어 생활이 편리합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상의 을구 권리(근저당권)들은 말소 기준 권리인 하나은행 근저당권(2016.09.21 접수)보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 임차인 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 총 등기부채권액: 351,100,000원

4. 상권분석

* 단지 현황: 본 물건이 속한 대광로제비앙 아파트는 2016년 7월에 준공되었으며, 총 920세대, 15개동 규모의 단지입니다.

* 지역 특성: 나주혁신도시는 계획적으로 개발된 신도시로, 주거, 상업, 업무, 교육, 문화 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 상권: 단지 인근으로 상업시설 및 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 우수합니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 본 건은 빛가람초등학교가 도보로 통학 가능한 거리에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 휘트니스 센터, 어린이집, 경로당, 커뮤니티 센터 등이 있어 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 난방방식: 지역난방 (열병합) 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

* 악취 문제: 나주혁신도시 지역은 과거 축산 농가 등에서 발생하는 악취로 인해 주민들의 민원이 꾸준히 제기되었던 바 있습니다. 최근 악취통합관제센터 운영 등으로 개선되고 있으나, 특정 시기나 지역에 따라 악취가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 가축사육제한구역: 본 건 토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 가축 제한구역_빛가람동 1,500m)에 해당됩니다.

* 입찰가 산정 관련: 임차인 현황이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 나주혁신도시 내에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의 시설은 양호한 편입니다. 특히 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다. 그러나 과거 지역의 악취 민원 이력과 임차인 현황이 미상이라는 점은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 생활 인프라: 주변에 학교, 상업시설, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 혁신도시 내 위치: 나주혁신도시 내 아파트로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가, 명도 가능성, 현장 조사 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.