나이스옥션 법원경매 군산 2025타경553 [1] 전북특별자치도 익산시 남중동 233-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 '이리고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 아파트단지, 소규모 상가 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 선화로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘단독주택 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 3~4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2(가)) : 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 – 지상2층 건물로서, - 외 벽 : 적벽돌노출쌓기 등 마감, - 내 벽 : 벽지도배, 몰탈위페인팅 등 마감, - 창 호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

기호(2(가)) : 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(2(가)) : 주택으로 이용중입니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

기호(2(가)) 2층의 공부상 면적은 50.61㎡이나, 현황 실측 면적은 60.4㎡로 상이합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함
건물 2층의 공부상 면적은 50.61㎡이나 실측 면적은 60.4㎡로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 익산시 남중동 233-14에 소재한 단독주택입니다.

건축물대장상 지하 1층, 지상 2층의 벽돌조 슬래브지붕 건물이며, 1987년 6월 9일 사용승인되었습니다.

건물의 총 연면적은 125.06㎡(약 37.83평)이며, 건축면적은 55.41㎡(약 16.76평)입니다.

토지는 총 109.00㎡(약 32.97평)이며, 감정평가액은 185,880,700원입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 이리고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 아파트 단지, 소규모 상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주거 환경은 무난한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

북측으로는 노폭 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 7일 접수된 정인환 근저당권 (채권액 50,000,000원)입니다.

등기부상 을5 근저당(정인환), 갑6 가압류(서민금융진흥원), 을6 근저당(최훈), 갑7 압류(익산시), 갑8 임의경매(정인환) 등은 모두 말소될 예정으로, 낙찰 후 소멸됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 186,770,722원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 대항력: 없음

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 권리 관계는 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다. 현재까지 파악된 정보상 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 이리고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변으로 소규모 상가가 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립/다세대/빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 2,300만원(56㎡), 7월 3,000만원(74.64㎡), 5월 4,750만원(78.78㎡) 수준의 거래가 있었습니다.

다만, 제공된 정보는 연립주택으로 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택의 경우 연식, 대지 지분, 건물의 개별적 특징에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 이리고등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하며, 선화로 접근성이 양호합니다.

* 편의: 주변 소규모 상가를 이용한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 상이: 건물 2층의 공부상 면적(50.61㎡)과 실측 면적(60.4㎡) 간 약 10㎡의 차이가 존재합니다. 이는 추후 공부 정리 시 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(95.10㎡)이 매각에 포함되나, 실제 이용 현황 및 법적 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1987년에 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 존재하므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 익산시 남중동의 단독주택으로, 이리고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

건물 2층 면적 상이, 제시외 건물 포함, 건물 노후화 등은 고려해야 할 사항입니다.

주변 시세 분석 시 연립주택 정보만을 참조하였으므로, 단독주택으로서의 개별 가치 평가가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교육 환경: 이리고등학교 인근에 위치하여 교육에 관심 있는 수요층에게 매력적입니다.

* 제시외 건물 포함: 별도의 제시외 건물이 포함되어 있어 추가적인 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 노후된 주택의 리모델링 또는 재건축을 통해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 185,880,700원

본 건은 단독주택으로, 제공된 연립주택 거래 사례와 직접 비교하기는 어렵습니다. 건물의 연식, 면적 상이, 제시외 건물 등의 요인을 고려할 때, 감정가보다는 낮은 가격에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

(본 예상가는 일반적인 분석에 기반한 것이며, 실제 현장 조사 및 시장 상황, 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.