나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101998 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 214동 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명지신도시내 명호초등학교 및 명지2동행정복지센터 북서측 인근에 위치한 영어도시 퀸덤1차 링컨타운 214동 2층 201호이며, 주위는 아파트단지 와 근린상가 및 각급학교로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소가 단지입구에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 15층 건물 내 2층 201호로서, ·외벽 : 저층부 적벽돌 치장, 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 취사설비, 열병합 지역난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 주위와 평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 도로(남측 및 동측은 약 20미터, 북측은 약 15미터, 서측은 20여 미터 폭)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 상대보호구역(2021-11-18)(명 호초등하교(병설유치원)), 절대보호구역(2024-11-18)(명호초등학교(병설유치원)), 역사문화 환경보존지역, 국가산업단지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남동향, 계단식(1개층 3개호)으로 지하주차장시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101998 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3231 영어도시 퀸덤1차 링컨 타운 214동 2층 201호

용도: 아파트

사용승인일: 2009년 5월 1일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 303,000,000원

토지면적: 45.30㎡ (약 13.70평)

토지 지분: 45.298㎡ (약 13.70평)

건물면적 (등기부 기준): 84.84㎡ (약 25.66평)

건물 지분 (등기부 기준): 84.84㎡ (약 25.66평)

전용면적 (최근 매매/임대 정보 기반): 101.4㎡ ~ 117.27㎡ (약 30.68평 ~ 35.48평)

분양면적 (아파트 단지 정보): 총 단지 면적 111,950.07㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 강서구 명지동 명지신도시 내에 위치합니다.

명호초등학교 및 명지2동행정복지센터 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린상가 및 각급 학교로 이루어져 있어 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 단지 입구에 마을버스 및 시내버스 정류소가 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역입니다.

또한, 도로, 상대보호구역(명호초등학교), 절대보호구역(명호초등학교), 역사문화 환경보존지역, 국가산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2016년 10월 14일 접수된 국민은행 근저당권 (을9)입니다.

3.2. 등기부 요약 (인수/소멸 권리)

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 약 310,100,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인은 없으나, 실제 점유 관계는 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

명지신도시에 위치하여 생활 편의시설 및 기반시설이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트평슬래브지붕 15층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 저층부 적벽돌 치장과 시멘몰탈 위 페인팅으로 마감되었습니다.

내벽 및 창호 상태는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였으므로, 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

설비로는 위생설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 취사설비, 열병합 지역난방설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 영어도시 퀸덤1차

주소: 부산광역시 강서구 명지동 3231

사용승인일: 2009년 5월 1일

총 동수: 17동

총 세대수: 1102세대

주차시설: 지하주차대수 29대 (전기차충전기 지하 32대)

건물 최고층: 15층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 추가 권리가 나타날 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 물건 상태 및 기타 리스크

건물 내벽 및 창호 상태는 현장 조사가 이루어지지 않아 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 따라서 응찰 전 반드시 현장을 방문하여 직접 확인하시기 바랍니다.

건축된 지 10년 이상 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 환경 조사 결과, 보고서 작성 시점까지 특별한 혐오 시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동에 위치한 영어도시 퀸덤1차 링컨타운 아파트 경매 건입니다.

명지신도시 내 주거 단지로, 명호초등학교와 인접하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 근린상가 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

건물 노후도는 있으나 지역난방 및 기본적인 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

감정가 303,000,000원 대비 최근 실거래가가 더 높게 형성되어 있어 시세 차익 및 투자 가치를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 마감재 상태 및 실제 점유 관계는 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

명지신도시의 지속적인 개발 및 생활 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

현재 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익 확보가 용이할 수 있습니다.

주거 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 보통 수준으로 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

지역난방 시스템으로 난방비 절감 효과가 있으며, 기본적인 생활 편의 설비가 완비되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 303,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 4월~6월):

* 101.4㎡ (2층): 370,000,000원

* 101.4㎡ (8층): 440,000,000원

* 116.55㎡ (2층): 447,000,000원

본 물건의 전용면적은 101.4㎡ 또는 116.55㎡로 추정되며, 2층이라는 점을 감안할 때 최근 실거래가는 3.7억 원에서 4.47억 원 수준입니다.

감정가 3.03억 원은 최근 시세보다 낮은 편입니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리나 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 최저 입찰가(감정가) 303,000,000원에서 시작하여 시세 수준을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 410,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.