나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3259 [1] 부산광역시 서구 동대신동1가 305-120 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 '혜광고등학교' 서측 인근에 위치하고, 부근은 경사지대내 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 불가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 제301호로서, 1996년 8월 28일에 사용승인 되었음. ┌외벽: 적타일 붙임 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감 │내벽: 벽지마감 등 └창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대내 조성된 2필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 계단도로, 서측으로 노폭 약 1미터 내외의 골목길에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득 주민의주거환경개선을위한임시조치법>, <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3259 (1)

소재지: 부산광역시 서구 동대신동1가 305-120 301호

용도: 다세대주택

감정가: 79,000,000 원

토지면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

건물면적: 57.23㎡ (약 17.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 제301호

사용승인일: 1996년 8월 28일

채권자: 초량3동새마을금고

주요 등기사항 요약:

- 말소기준권리: 2022-06-23 접수, 초량3동새마을금고 근저당 65,000,000원

- 총 등기부채권액: 81,602,776원

특이사항: 주거환경개선지구, 별도등기

주의사항: 공동주택(다세대주택)임.

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 서구 동대신동1가에 위치하며, 혜광고등학교 서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 경사지대에 형성된 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량 접근은 불가능한 것으로 파악됩니다. 북측으로는 노폭 약 1~2미터 내외의 계단 도로, 서측으로는 노폭 약 1미터 내외의 골목길에 접해 있어 차량 통행이 어렵습니다. 다만, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지 이용 현황

서하향 경사지대에 조성된 2필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 주거환경개선지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (초량3동새마을금고, 2022-06-23 접수, 65,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액

경매 신청 채권액을 포함한 총 등기부채권액은 81,602,776원입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상이며, 보증금 또는 차임이 확인되지 않은 임차인이 있을 수 있으므로 인수 보증금은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

특수물건정보

주거환경개선지구 내에 위치하며, 별도 등기 사항이 있는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 경사지에 소규모 공동주택 및 단독주택이 밀집된 주거 밀집 지역입니다.

주거환경개선지구 영향

주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 지역 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정에서 일시적인 불편(소음, 분진 등)이 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 혜광고등학교가 소재하고 있으며, 동대신역을 이용한 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

교통 접근성

자가용 차량 접근은 매우 제한적이나, 도시철도 1호선 동대신역 및 버스 노선을 통한 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

건축물 상태

1996년 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 외벽은 적타일 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

차량 접근 제한

노폭이 좁은 계단 도로 및 골목길에 접해 있어 차량 접근이 불가하며, 주차 공간 확보에 어려움이 예상됩니다. 이는 향후 거주 편의성 및 재산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

경사지대

서하향 경사지대에 위치하여 토지 및 건물 자체의 안정성, 접근성 등에서 일부 불리한 조건이 될 수 있습니다.

주거환경개선지구 관련

지역 개발 사업 계획의 진행 여부 및 방향에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있으며, 사업 추진 과정에서의 불편함이 예상됩니다.

임대 관계 미상

인수 보증금은 없으나, 실제 점유자와의 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

별도 등기

'별도등기' 표기가 존재하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 서구 동대신동1가에 위치한 1996년식 다세대주택입니다. 감정가는 7900만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 자료 분석 결과 시장 가치는 이보다 높을 것으로 추정됩니다. 차량 접근이 어려운 경사지에 위치한다는 단점이 있으나, 대중교통 이용이 편리하고 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상이라는 점과 별도 등기 표기는 명도 및 권리 조사 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 가능성

감정가 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있어, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대중교통 접근성

도시철도 1호선 동대신역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

개발 잠재력

주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 지역 정비 및 개발 사업을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건(건물면적 57.23㎡)의 적정 시장 가치는 약 1억 2천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가가 7,900만원임을 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 차량 접근 불가 및 경사지라는 단점, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.