나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101965 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 524-17 괘법동 천아하늘정원 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하는 ‘부산서부버스터미널’ 북측 인근에 위치하는 괘법동천아하늘정원 17층 1703호로서, 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(사상역)이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물내 2층 17층 1703호로서(사용승인일:2019.05.20), 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 청호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관문설비, 타워주차장, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 5필 일단으로 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(기호1~5) 공히, 일반상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임, 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101965 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 524-17 괘법동 천아하늘정원 17층 1703호

용도: 아파트

감정가: 263,000,000원

토지면적: 12.81㎡ (약 3.87평)

건물면적: 72.04㎡ (약 21.79평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하는 ‘부산서부버스터미널’ 북측 인근에 위치하는 괘법동천아하늘정원 17층 1703호입니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 대중교통 이용이 전반적으로 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 17층 1703호로서, 2019년 5월 20일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등이며, 창호는 샷시 구조입니다.

2.4. 토지 이용상태

본건이 속한 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 5필 일단으로 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권 (채권자: 부산축산업협동조합, 접수일자: 2021-07-12, 권리금액: 250,800,000원)

본 건의 말소기준권리가 되며, 본 건 매각으로 인해 말소될 권리들의 기준이 됩니다.

3.2. 등기부상 권리현황

* 갑3: 소유권이전(신탁등기말소) (권리자: 진석건설주식회사, 접수일자: 2020-11-12)

* 갑4: 소유권이전(매매) (권리자: 노미정, 접수일자: 2021-07-12)

* 을2: 근저당권 (채권자: 진석건설주식회사, 접수일자: 2021-07-15, 권리금액: 50,000,000원)

* 갑5: 임의경매 (채권자: 부산축산업협동조합, 접수일자: 2025-10-13, 권리금액: 209,030,846원)

상기 권리들은 말소기준권리(을1)보다 늦거나 동일한 순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 통상적인 임의경매에서는 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되나, 잠재적인 인수 권리 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건은 부산서부버스터미널 인근의 일반상업지역에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 이를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 보고서상 명시되지 않아, 일반적인 상업 및 주거 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건물명: 괘법동 천아하늘정원

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 지하 1층 ~ 지상 19층 (본건: 17층)

* 사용승인일: 2017년 10월 24일 (허가일 기준) → 2019년 5월 20일 (사용승인일)

* 세대수: 총 64세대 (JSON 정보 기준)

5.2. 설비 내역

* 급·배수 및 위생설비

* 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비

* 공동현관문 설비

* 타워주차장

* 도시가스에 의한 개별난방 설비

5.3. 주변 편의시설

* 교통: 부산도시철도 2호선 사상역, 다수의 시내버스 노선 이용 편리

* 상업시설: 인근 근린생활시설 이용 용이

* 기타: 부산서부버스터미널 인접

6. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임대관계가 '미상'으로 기재된 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 점유자의 대항력 유무, 거주 목적, 이주 의사 등을 철저히 파악해야 합니다.

* 집합건물 복합 용도: 건축물대장상 '공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)'로 복합 용도 사용이 가능한 건물입니다. 비록 본건은 아파트로 이용 중이나, 건물 전체의 관리 규약, 주차 문제 등에서 잠재적인 갈등 요소가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 주요 교통 허브인 사상역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 아파트로서, 입지적 강점과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서의 불확실성이 존재하는 점은 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 사상역을 중심으로 한 우수한 교통망은 꾸준한 수요를 보장하며, 이는 임대 수익 및 시세 상승의 기반이 됩니다.

* 신축급 컨디션: 2019년 준공된 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능한 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

* 도심 접근성: 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하여 직주근접 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 상업지역 입지: 상업지역 내 주거시설이라는 점은 생활 편의성을 높이며, 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 263,000,000원입니다.

본 건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 상황입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 부동산 시장 동향, 물건의 상태, 명도 가능성 및 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 권리분석 및 현장 조사를 통해 파악된 정보들을 바탕으로, 경쟁 상황을 예상하여 최종적으로 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.