나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5928 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1412 동부아파트 110동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘상당초등학교’ 남동측 인근에 위치하는 동부아파트 110동 8층 804호로서, 주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급학교 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 신해운대역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물(110동) 내 8층 804호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스설비, 열병합 지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-08-20), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, <추가기재> 공동주택용지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5928 (1)

물건소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1412 동부아파트 110동 8층804호

물건종별: 아파트

감정평가액: 711,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크 (감정평가서 요약 '임의경매' 권리자 정보 기준)

1.2. 면적 및 구조

용도: 아파트

토지면적: 61.13㎡ (약 18.5평)

건물면적: 134.19㎡ (약 40.6평)

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물(110동) 내 8층 804호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘상당초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본 건까지 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 동해선 신해운대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 도로 접근성도 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있으며, 공동주택용지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 박두만 (1997.02.14.)

* 소유권 이전: 하상금 (2007.11.22. 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 대구은행 (2023.03.13. 설정, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정: 주식회사아이엠뱅크 (2025.10.14. 등기, 716,763,430원) - 말소

3.2. 말소 대상 권리

본 경매 물건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 대구은행의 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

840,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해운대구 좌동의 대단지 아파트 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변에 근린생활시설 및 각급 학교가 위치하여 주거 중심의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등)이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 동부아파트 (해운대동부아파트)

주소: 부산광역시 해운대구 좌동 1412

사용승인일: 1996년 12월 5일

규모: 총 11개동, 679세대, 최고 24층

주차: 총 135대 (지상 3대, 지하 34대)

전기차 충전기: 지하 14대

5.2. 인근 학교

상당초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

제공된 정보에 따르면 임차인 현황에서 ‘임대관계: 미상’으로 명시되어 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 명도 대상이 발견되거나, 보증금 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있더라도, 실제 점유자와의 명확한 확인 절차가 필수적입니다.

6.2. 연식으로 인한 유지보수 비용

1996년에 사용승인을 받은 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 좌동의 우수한 입지에 위치한 대단지 아파트입니다. 상당초등학교와의 근접성, 대중교통 이용 편의성 등 생활 환경이 뛰어나며, 지역 내 안정적인 주거 선호도를 가질 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 말소 기준 권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 좌동이라는 선호도 높은 지역의 대단지 아파트.

* 상당초등학교 인접 및 동해선 신해운대역을 통한 우수한 교육 및 교통 환경.

* 주변 편의시설과 단지 내 부대시설 이용 편리.

* 향후 지역 내 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 711,000,000원입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(99.78㎡, 약 30.2평)이 2026년 7월 6억 2천만원에 거래되었으며, 더 넓은 면적(83.6㎡, 약 25.3평)이 2026년 7월 6억 4천 2백만원에 거래되었습니다. 본 물건의 면적(134.19㎡, 약 40.6평)은 이보다 더 큰 면적임에도 불구하고 감정가 7억 1천 1백만원은 최근 시세 대비 보수적으로 책정되었거나, 입찰 시점에 따라 상향 조정될 여지가 있습니다.

임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 제시된 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 6억 8천만원에서 7억 1천만원 사이의 금액을 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 동향 및 명도 가능성을 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.