나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경782 [1] 부산광역시 해운대구 우동 936 롯데아파트 5동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해림초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되 어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선'동백역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물인 롯데아파트 5동 내 10층 1003호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 하이새시창등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2는 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역이며, 기호 3~6은 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경782 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 해운대구 우동 936 롯데아파트 5동 10층1003호

1.3. 용도

아파트 (※ 건축물대장상 주요용도: 노유자시설(유치원, 보육시설))

1.4. 감정가

827,000,000원

1.5. 토지면적

71. 47㎡ (약 21.62평)

1.6. 건물면적

134. 63㎡ (약 40.72평) (전용면적/분양면적 구분 정보 없음)

1.7. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

권OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해림초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 단지내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 지하철 2호선 '동백역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 9월 17일 접수된 권경숙의 근저당권 (600,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되나, 대항력 있는 임차인이 존재함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-11-19

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있음.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 (1993-11-02, 서현)

* 소유권 이전 (2001-07-19, 이장호)

* 소유권 이전 (2014-06-05, 김종혁 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (2014-11-07, 정방철강주식회사, 매매)

* 근저당권 (2025-09-17, 권경숙, 600,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2025-10-14, 권경숙, 543,029,041원, 말소)

3.5. 등기부채권 총액

600,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 해림초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 동백역을 중심으로 한 상업 시설 이용이 가능함. 또한, 마린시티, 센텀시티와 같은 주요 상업 및 문화 시설 접근성이 우수함.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 해림초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 해운대여중, 해강중, 해운대여고, 해강고 등 다수의 중고등학교가 인근에 밀집해 있어 교육 환경이 우수한 편임.

5.2. 편의시설

* 부산 지하철 2호선 동백역 및 인근 버스 정류장을 통해 시내 접근성이 좋음.

* 해운대해수욕장, 동백섬, 마린시티, 벡스코 등이 인근에 위치하여 문화, 여가, 쇼핑 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용 가능.

5.3. 의료시설

주변에 큰 병원이나 종합병원이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 해운대구의 주요 생활권 내에 위치하여 필요시 의료 서비스 접근이 가능할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 조 은 전입일자(2014-11-19)상 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 건축물 용도 불일치

제공된 건축물대장 정보에 따르면 본건 건물의 주요 용도가 '노유자시설'(유치원, 보육시설)로 표기되어 있음. 이는 사용자가 '아파트'로 제공한 용도와 불일치하는 부분이므로, 실제 아파트로 이용 가능한지, 법적 검토가 필요한지 등 추가적인 확인이 필수적입니다. 이 부분은 본건의 가치 및 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 우동에 위치한 롯데아파트 5동 10층 1003호입니다. 우수한 교통 환경과 함께 해림초등학교를 비롯한 학군, 동백섬, 마린시티, 벡스코 등 생활 및 문화 시설 접근성이 뛰어난 입지를 자랑합니다. 다만, 건축물대장상 주요 용도가 '노유자시설'로 표기되어 있어 아파트로서의 실제 이용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 기재된 부분도 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 우동이라는 최상의 입지 조건: 부산의 대표적인 부촌이자 명품 주거 지역으로 꼽히는 곳에 위치합니다.

* 초역세권 입지: 부산 지하철 2호선 동백역까지 도보로 이용 가능하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 우수한 생활 인프라: 해림초등학교, 다수의 중고등학교, 해운대해수욕장, 벡스코 등 쇼핑, 문화, 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 향후 재건축 기대감: 30년 차 구축 아파트로서, 재건축을 통한 신축 전환 가능성이 투자 포인트가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 827,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 권리분석상 인수 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 건축물 용도 불일치 및 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 시세와 위험 요소를 파악한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.