나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5924 [1] 부산광역시 수영구 광안동 168-6 더숲스카이뷰 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2호선 '광안역' 남측 근거리에 위치 하는 더숲스카이뷰 2층 204호로서 부근은 근린생활시설 및 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도 2호선 '광안역', '금련산역'이 위치하여 대중교통 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건물 내 2층 204호로서 외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(다세대주택).

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 난방설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 가장형의 토지로서 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2024-06-12) ((기준높이 110m,최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(다세대주택) 임.
채권자 서울보증보험 주식회사가 2026. 5. 27.자에 [서울보증보험 주식회사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 배당금에서 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기말소에 동의한다]는 대항력포기서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 168-6번지, 더숲스카이뷰 2층 204호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5924 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 203,000,000원이며, 토지 면적은 4.66㎡ (약 1.41평), 건물 면적은 27.32㎡ (약 8.26평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

건물은 2017년에 건축되었으며, 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 '광안역' 남측 근거리에 자리하고 있습니다.

도보로 이동 가능한 거리에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, '광안역'과 '금련산역'을 모두 이용할 수 있는 위치입니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인접 도로(북동측 및 남동측)는 폭 8미터 내외로 포장되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

등기부상 채권액 총액은 약 196,810,000원(서울보증보험 주식회사 채권액: 192,688,218원, 경기신용보증재단 가압류 채권액: 36,810,000원)으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 경기신용보증재단의 가압류(접수일자: 2024-08-27)로 판단됩니다.

주요 권리로는 한국토지주택공사의 주택임차권(을구 1번)이 등기되어 있으며, 보증금 160,000,000원, 전입일자 2021-01-27, 확정일자 2020-12-28입니다.

물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 따라서 최대 160,000,000원의 보증금 인수 부담이 존재합니다.

채권자인 서울보증보험 주식회사는 대항력 포기서를 제출하였으나, 이는 매수인이 임차보증금 인수 여부를 판단하는 데 참고사항이며, 임차권 자체의 인수 가능성은 남아있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산 수영구 광안동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로, 광안역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화 수준이 높습니다.

이는 물건의 잠재적 가치 상승 및 임대 수익 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 각종 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 풍부하여 생활하기에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트구조로 튼튼하게 지어졌으며, 승강기, 난방, 주차 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

인접 도로 상태도 양호하여 차량 통행 및 주차가 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사의 임차보증금 160,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 투자 비용 증가 요인이 될 수 있으며, 신중한 판단이 필요합니다.

채권자의 대항력 포기서 제출 등 권리관계가 다소 복잡할 수 있어, 법률 전문가의 정확한 검토가 요구됩니다.

본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 법규 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 광안동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 약 1.6억 원에 달하는 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 있어, 투자 시 실질적인 총 투자 비용을 철저히 계산하고 신중하게 접근해야 합니다.

감정가 대비 시세가 높다고 판단되므로, 인수되는 보증금을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 수영구 광안동, 광안역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

* 낮은 감정가: 최근 시세와 비교할 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인프라: 주변 상권 및 주거 인프라가 잘 발달되어 있어 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(21.45㎡ ~ 25.25㎡)의 다세대주택이 248,000,000원에서 263,000,000원 사이에 거래된 것으로 파악됩니다.

본건 물건의 전용면적은 27.32㎡로, 이를 고려할 때 현재 시장가치는 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 203,000,000원이지만, 한국토지주택공사의 임차보증금 160,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

따라서, 실질적인 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

보수적인 관점에서, 시장가치(약 280,000,000원)에서 인수 보증금(160,000,000원)을 차감하면 약 120,000,000원의 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나 이는 낙찰 가능성을 낮출 수 있으므로, 위험 요소를 충분히 감안하여 감정가 대비 할인된 금액으로 전략적인 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

상기 입찰가는 감정가(203,000,000원) 대비 약 31% 할인된 금액이며, 임차보증금 인수 위험을 반영한 보수적인 가격입니다. 만약 입찰가 140,000,000원으로 낙찰받고 임차보증금 160,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않아 잔액을 인수하게 된다면, 총 실질 비용은 140,000,000원 + (160,000,000원 - 배당액)이 됩니다. 배당액이 없을 경우 총 실질 비용은 300,000,000원이 될 수 있으며, 이는 추정 시장가치 범위 내에 있습니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

입력된 정보를 기반으로 주변 환경을 조사한 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 지대 등)은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 잘 발달된 도심 지역입니다.

임차인 관련 주의 문구:

한국토지주택공사 임차인은 전입일자(2021-01-27)와 확정일자(2020-12-28)를 모두 갖추었으나, 대항력은 없습니다. 그러나 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 존재하므로 각별한 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.