나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5933 [1] 부산광역시 남구 문현동 1092-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '배정미래고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 경사지대내 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 어려우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북동하향 경사지대내 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로(일부 계단도로)에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-11-12), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(배정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(배정미래고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물㉣,㉤이 소재하며, 구조, 규모, 용도 등으로 보아 대상토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미칠 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물(2)는 세멘블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 1978년 10월 28일에 사용승인 되었음. ┌ 외벽: 화강석붙임, 시멘트모르타르위 페인팅 마감 │ 내벽: 벽지마감 등 └ 창호: 새시창호.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물(㉠~㉢)이 소재하며 구조,규모, 용도 등으로 보아 부합물 및 종물상태로서 토지의 사용·수익·처분 등에 별 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2

부산광역시 남구 문현동 1092-1에 위치한 단독주택 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5933 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 1092-1

용도: 단독주택

감정가: 174,757,980원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 면적

토지 면적: 129.00㎡ (약 39.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

건물 제시외 면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

특이사항: 중복병합사건, 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.4. 건축물 정보

사용승인일: 1978년 10월 28일

구조: 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층

건물 총 면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '배정미래고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 경사지대에 형성된 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 다소 어려우며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로(일부 계단도로)에 접해 있습니다.

2.3. 토지 및 지역 정보

대상 토지는 북동하향 경사지대에 위치한 부정형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

지역 지구: 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(배정고등학교, 배정미래고등학교)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2005-11-21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-04-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2016-04-14 접수, 문현4동새마을금고 근저당권 (37,700,000원)

매각으로 인해 말소되는 권리: 위 근저당권 이하 모든 권리(압류, 소유권이전(상속), 강제경매, 가압류 등)는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.3. 권리분석 요약

현재 등기부상 인수할 권리는 없으며, 명확한 임차인과의 관계도 정리되어 있어 권리관계는 비교적 명확합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향 (주: 제공된 데이터는 다세대/빌라 위주임)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 인근 지역의 다세대 및 빌라 거래 사례를 포함하고 있습니다.

* 2026년 5월, 문현동 545-190 (오성(A) 다세대, 전용 59.46㎡) 15,700만원 거래

* 2026년 2월, 문현동 72-35 (다세대, 전용 59.99㎡) 8,500만원 거래 (참고: 부산진구 표기 있으나 문현동 위치)

* 2026년 2월, 문현동 36-1 (신일하우징빌라, 전용 73.2㎡) 11,000만원 거래

4.2. 시세 분석

위 데이터는 본 물건과 동일한 단독주택이 아닌 다세대/빌라 시세임을 감안해야 합니다.

전용면적 60㎡ 내외의 다세대 주택이 8,500만원에서 15,700만원 수준에서 거래되었습니다.

본 물건은 단독주택으로, 건물 자체의 노후도(1978년 준공)를 고려해야 하지만, 129㎡의 토지 면적은 향후 개발 또는 증축 가능성을 내포하고 있어 토지 가치 비중이 높을 수 있습니다.

정확한 단독주택 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요하나, 제공된 시세 범위는 지역 내 부동산 가치 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 배정미래고등학교

* 배정고등학교

해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

보고서에 포함된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 다만, 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지와 건물의 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 공동 소유자들과의 재산권 행사, 관리, 처분 등에서 협의가 필요하며, 단독으로 의사결정이 어렵다는 점에서 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 노후화

건물은 1978년에 사용승인되어 약 40년 이상 경과한 노후 건물입니다. 따라서 유지보수 비용이 발생하거나, 철거 후 신축 등을 고려해야 할 수 있습니다.

6.3. 접근성 및 입지

차량 접근이 다소 어렵고 경사지에 위치해 있다는 점은 주거 편의성 측면에서 단점이 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

토지에 제시외 건물이 존재하며, 이는 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미칠 수 있다고 판단됩니다. (건물 감정평가서에서는 부합물/종물로 보아 영향이 적을 것으로 사료됨)

6.5. 중복병합 사건

중복병합사건으로 진행되는 점은 법적 절차의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 단독주택으로, 129㎡의 토지 면적을 확보하고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 1978년 준공된 건물은 노후도가 높으며, 지분 매각이라는 특성상 공동 소유자와의 원만한 협의가 필수적입니다. 또한, 차량 접근이 어렵고 경사지라는 입지적 제약도 존재합니다. 권리관계는 인수할 부담이 없어 명확하지만, 제시외 건물 및 중복병합사건 등의 추가적인 고려사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 면적: 129㎡의 토지 면적은 향후 재건축 또는 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 선순위 임차인이나 권리가 없어 권리분석 부담이 적습니다.

* 문현동 지역 가치: 지속적인 개발 가능성이 있는 문현동 지역의 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 174,757,980원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

본 물건은 지분 매각이라는 큰 리스크를 안고 있으며, 건물 노후도 및 접근성 등도 고려해야 합니다.

주변 다세대/빌라 시세(약 8,500만원~15,700만원)는 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치를 참고할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준인 약 139,800,000원 ~ 148,500,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 지분 매각의 특성상 공동 소유자들과의 관계 및 향후 협의 가능성을 면밀히 검토한 후 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.