나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5910 [1] 부산광역시 수영구 망미동 941-1 망미로얄베스토피아 2동 4층411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 "부산남일고등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상12층 건내 제4층 제411호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 , 창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 "아파트"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2종일반주거지역(2025.03.12),2종전용주거지역(2025.08.13)(2030부산도시관리계획재정비(2025-320)),상대보호구역,절대보호구역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

공부상 '제2동'이나 현칭'102동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5910 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 941-1 망미로얄베스토피아 2동 4층411호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 45.42㎡ (약 13.74평)

건물면적: 84.42㎡ (약 25.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인 존재.

주의사항: 공부상 '제2동'이나 현칭 '102동'으로 표기되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, '부산남일고등학교' 북동측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 3월 27일 접수된 노윤진외 2명 근저당권 (을17)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김외수

보증금: 140,000,000원

전입일자: 2019년 12월 18일

확정일자: 2019년 12월 18일

대항력: 있음

등기부 요약상 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 김현정

보증금: 0원

전입일자: 2025년 9월 29일

대항력: 없음

비고: 전입일자가 향후 시점이므로 현재 유효한 임차인으로 보기는 어렵습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (을17, 2020-03-27)

* 압류 (동래세무서, 부산진세무서, 연제구)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을19, 김외수): 보증금 140,000,000원. 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 교육시설로는 부산남일고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 아파트 정보

* 아파트명: 망미로얄베스토피아아파트

* 준공년도: 1993년 6월 (약 33년차)

* 총 세대수: 490세대

* 총 동수: 5개동

* 최고층: 14층

* 전용면적: 84.42㎡ (약 25.54평)

* 최고층수: 14층

* 주차대수: 총 285대

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 쇼핑 및 식사 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 부산남일고등학교가 인근에 있으며, 배산초등학교, 망미중학교 등 교육기관이 위치해 있습니다.

* 복지시설: 망미동 지역에 로사사회봉사회, 불국토, 혜승복지재단 등 다양한 사회복지시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김외수의 보증금 140,000,000원입니다. 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상승할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건물 공부상 '제2동'이나 실제 현칭 '102동'으로 표기되는 점은 행정적인 혼동을 야기할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1993년 준공된 아파트로, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 부산 수영구의 입지: 부산의 주요 지역 중 하나인 수영구에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 아파트 단지 내 편의시설 및 인근 교육, 교통 시설은 실거주 목적으로 적합합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 아파트로, 입지 및 생활 여건은 양호한 편입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인 김외수의 보증금 1억 4천만원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 총 인수 금액과 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 205,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 140,000,000원을 고려할 때, 매수인이 실제 부담하게 될 총액을 최소화하는 전략이 필요합니다. 최근 실거래가(84.42㎡ 기준 약 197,000,000원)를 고려하면, 총 지출액이 시장가격을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 50,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 임차인 보증금 인수액을 제외한 순수 매수인이 지불하는 금액이며, 실제 배당 과정을 통해 임차인 보증금이 얼마나 변제되는지에 따라 최종 인수 금액이 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.