나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22058 [1] 경상남도 통영시 광도면 안정리 1075 통영현대성우오스타1단지 106동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 광도면 안정리에 소재하는 '벽방초등학교'의 남측 인근에 위치하며 , 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 19층 건물 중 4층 404호로서(사용승인: 2010.02. 25.), 외벽: 스톤코트 마감 외, 내벽: 벽지 및 타일 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등')로 이용 중 임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 사다리형과 유사한 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 북동측으로 왕복 3차로 및 왕복 2차로 도로에 접하고 북서측 및 남서측으로 왕복 2차로 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보 호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지 역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(벽방초 등학교(벽방초등학교 병설유치원)상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22058 (1)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 안정리 1075 통영현대성우오스타1단지 106동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지면적: 45.94㎡ (약 13.90평)

토지지분: 45.9433㎡ (약 13.90평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (주요 채권자로는 한국주택금융공사가 근저당권 및 임의경매를 신청함)

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 상세 내용 6. 잠재적 리스크 참조

2. 입지조건

본 건은 경상남도 통영시 광도면 안정리에 소재하며, '벽방초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 주거 및 자연환경이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통입니다.

본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 왕복 3차로 및 왕복 2차로 도로에 접하고, 북서측 및 남서측으로 왕복 2차로 도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(벽방초등학교 상대보호구역) 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2022년 6월 20일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (124,740,000원)입니다.

등기부등본상 소유권 이전 기록이 확인되며, 여러 가압류 및 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 183,274,802원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기부요약 상 '지상권개요'에 대한 내용이 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (정확한 확인 필요)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 이용 상황으로 평가되었으므로, 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 정보 (2026년 기준)

- 2026년 6월 8일: 155,000,000원 (106동 16층, 전용면적 84.91㎡)

- 2026년 6월 10일: 125,000,000원 (107동 3층, 전용면적 84.91㎡)

- 2026년 7월 11일: 127,000,000원 (19층, 전용면적 84.94㎡)

* 최근 전월세 정보 (2026년 기준)

- 2026년 6월 16일: 보증금 110,000,000원, 월세 0원 (12층, 전용면적 84.94㎡)

- 2026년 6월 18일: 보증금 10,000,000원, 월세 650,000원 (15층, 전용면적 84.94㎡)

- 2026년 6월 8일: 보증금 20,000,000원, 월세 600,000원 (16층, 전용면적 84.91㎡)

감정평가액 136,000,000원은 최근 매매 사례 가격대 (125,000,000원 ~ 155,000,000원)와 유사한 수준입니다.

본 건은 106동 4층으로, 3층 매물이 125,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 층수 및 내부 상태에 따른 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 통영현대성우오스타1단지

주소: 경상남도 통영시 광도면 안정리 1075

사용승인일: 2010년 2월 25일

건축구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕 (19층 건물 중 4층)

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 스톤코트 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: PVC 창호

이용상태: 아파트 (침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등)

설비: 제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등

* 단지 정보

동수: 8동

세대수: 542세대

최고층: 23층 (본 건물 106동은 19층)

주차대수: 총 141대 (지상 3대, 지하 36대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차충전기: 지하 4대

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상이므로, 임차인이 존재할 경우 명도에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 이 점은 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌습니다. 내부 마감 상태, 파손 여부, 불법 건축물 여부 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 유사한 절차로 진행될 수 있으나, 특이사항으로 기재되어 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 통영시 광도면 소재의 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 단지 내 편의시설 및 주차 공간도 확보되어 있습니다. 최근 매매 시세 또한 감정가와 유사한 수준을 형성하고 있어 시장성은 확보된 것으로 판단됩니다.

그러나 임대차 관계가 불분명하고 내부 상태 확인이 어렵다는 점은 명도 및 하자 관련 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 불확실성 요소를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 벽방초등학교 인근에 위치하며, 주변에 편의시설 및 도로 접근성이 양호하여 주거 가치가 높습니다.

* 최근 시세 반영: 감정가가 최근 거래된 매매가와 유사한 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

* 준수한 단지 시설: 현대성우오스타1단지는 비교적 신축(2010년 준공)이며, 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 136,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 살펴보면, 3층 매물이 125,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 4층이라는 점을 감안하면, 125,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 임대차 관계 미확인 및 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 예상되는 명도 비용 및 하자 보수 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 128,000,000원에서 133,000,000원 사이로 제시합니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 물건의 실제 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 검색 결과에서 경상남도 통영시 광도면 안정리 1075 일대에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.