나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22053 [1] 경상남도 거제시 남부면 다대리 377-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

[일련번호 1 토지] 본건은 경상남도 거제시 남부면 다대리 소재 '다대마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 전, 답 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. [일련번호 2 토지] 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상가 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

[일련번호 1 토지] 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. [일련번호 2 토지] 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[일련번호 1 토지] 인근지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전으로 이용 중임. [일련번호 2 토지] 서측으로 하향 완경사 지세의 사다리형 토지로서, 자연림 및 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

[일련번호 1 토지] 남동측으로 노폭 약 3~4m정도의 도로를 통해 출입이 가능함. [일련번호 2 토지] 서측으로 노폭 약 8~10m정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1 토지] 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구). [일련번호 2 토지] 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

공부와의 차이

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
위 지상 이동 가능한 컨테이너 2동(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22053 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 377-1

용도: 답 (농지)

토지면적: 2199.00㎡ (약 665.2평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 624,516,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 제외 물건

위 지상 이동 가능한 컨테이너 2동 (감정서상 ㄱ, ㄴ)은 매각에서 제외됩니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 농지 취득 자격 증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명 제출이 필수입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 다대리 소재 '다대마을' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 일반주택, 전, 답 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 3~4m 정도의 도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 자연취락지구

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 역사문화환경보존지역

* 중점경관관리구역 (2019-08-22) (다대-다포 해안마을지구)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 을4 근저당권 (접수일자: 2021-12-29, 거제시산림조합)이 말소기준권리입니다.

3.2. 권리 분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본 상 을4 근저당권을 기준으로 선순위 권리인 갑구의 소유권이전 등기 (갑2, 갑3, 갑13)는 소멸됩니다. 또한, 을구의 근저당권 (을4, 을6, 을8) 및 지상권 (을5)은 모두 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채무 총액은 430,400,000원입니다. (근저당권 합계: 303,000,000원 + 68,900,000원 + 58,500,000원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변은 일반 주택, 전, 답 등이 혼재된 농촌 및 주거 지역입니다. 관광 자원으로 활용되는 다대어촌체험 휴양마을 등과 인접하여 자연 경관이 우수하며, 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인접 도로 상태는 보통 수준입니다. 주위는 전답과 주택이 혼재된 지역으로, 상업 시설이나 편의 시설보다는 자연 친화적인 환경이 특징입니다.

5.2. 주변 관광지

거제 해금강, 홍포 전망대, 신선대 등 거제의 주요 관광지와 인접해 있어 관광 자원으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 본건은 농지이므로, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰이 취소되고 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 자격 요건을 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

6.3. 매각 제외 물건

* 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로, 명도 과정에서 별도의 협의나 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 남부면 다대리에 위치한 토지 매물로, 약 665.2평 규모의 답(농지)입니다. 건물은 없으며, 토지 매각 대상입니다. 주위는 농경지와 주택이 혼재된 조용한 지역으로, 거제의 아름다운 해안 경관과 관광지와 인접하여 자연 환경이 매우 우수합니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 다양한 토지 이용 제한이 존재한다는 점을 유의해야 합니다. 등기부상 채무는 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 자연 환경 및 해안 경관: 거제 해금강 등 주요 관광지와 인접하여 향후 관광 관련 시설 또는 전원주택 부지 등으로의 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 농지 취득 후 활용 가능성: 농업 경영 계획 또는 농지 이용 계획을 수립할 경우, 농업적 활용이 가능합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 낙찰 후 깨끗한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 624,516,000원과 채권 총액 430,400,000원을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 본건이 농지이므로 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부와 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세, 지역 개발 계획, 향후 활용 가능성 및 발생 가능한 리스크 요인들을 종합적으로 분석하여 경쟁 입찰 상황을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하면 감정가 이하에서도 경쟁력이 있을 수 있으나, 투자 목적과 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.